Base légale et conditions
Selon l'art. 694 CC, le propriétaire sans issue suffisante sur la voie publique peut exiger de ses voisins un passage nécessaire, moyennant pleine indemnité. L'usage conforme du fonds est déterminant, par exemple un accès moderne à une habitation.
Il s'agit d'un remède de nécessité, non de confort. Si une autorisation de construire entrée en force admet un accès suffisant, le Tribunal fédéral nie généralement la nécessité. Qui a créé lui-même l'enclave ne peut en principe s'en prévaloir.
Voisin grevé, tracé et droits cantonaux
La prétention vise d'abord le voisin à qui le passage peut être le plus équitablement imposé vu les anciens rapports de propriété et de chemins, puis celui qu'il lèse le moins. Le juge tient compte des intérêts des deux parties.
Il faut distinguer les droits temporaires d’accès pour l’exploitation, les réparations et les constructions, que l’art. 695 CC réserve au droit cantonal. Seuls les passages créés directement par la loi existent sans inscription (art. 696 CC). Le passage nécessaire accordé selon l’art. 694 doit en principe être inscrit comme servitude au registre foncier.
Art. 694 CC (passage nécessaire) · Art. 695 CC · Art. 696 CC
Démarches, preuves et délais
Il convient d'abord de négocier une servitude conventionnelle. Sont utiles l'extrait du registre foncier, le plan de situation, l'autorisation de construire et la preuve que les voies d'équipement de droit public ont été épuisées. À défaut d'accord, le juge civil tranche.
La loi ne prévoit pas de délai de péremption : le droit subsiste tant que dure la nécessité. Le juge fixe l'indemnité, souvent sur la base d'une expertise. Si la nécessité disparaît plus tard, le propriétaire grevé peut examiner la radiation de la servitude.
Sources
Recherché avec Omnilex et adapté pour cet article. Informations générales sur le droit suisse. L’appréciation d’un cas concret dépend des faits et du droit applicable.