Base légale et fardeau de la preuve
L'impôt sur les gains immobiliers est cantonal; la Confédération n'impose pas les gains en capital privés. Selon la LHID, les impenses réduisent le gain comme dépenses d'investissement lorsqu'elles créent une plus-value. L'entretien se déduit en revanche de l'impôt sur le revenu de la période concernée, par exemple 2026.
Selon le Tribunal fédéral, le contribuable supporte le fardeau objectif de la preuve de ce fait qui réduit l'impôt. Le principe de la prise en compte effective des coûts s'applique: il faut prouver que les frais ont réellement été engagés et supportés personnellement.
Loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID), RS 642.14 · Loi fédérale sur l'impôt fédéral direct (LIFD), RS 642.11, version dès le 2 septembre 2026 · Tribunal fédéral, arrêt 2C_686/2021 du 18 novembre 2021
Preuves de substitution et taxation d'office
Sans factures, peuvent servir les relevés bancaires, documents de crédit, permis de construire, plans, estimations de l'assurance des bâtiments, photos et attestations d'entrepreneurs. En cas de paiement comptant, le Tribunal fédéral exige les justificatifs bancaires des retraits pour relier montants et dates aux travaux.
Si le contribuable viole ses obligations de collaboration malgré sommation, l'autorité taxe selon une appréciation consciencieuse, par exemple sur la base des valeurs d'assurance. Des frais déjà déduits comme entretien ne peuvent pas être repris ultérieurement comme dépenses d'investissement.
Tribunal fédéral, arrêt 2C_686/2021 du 18 novembre 2021 · Tribunal fédéral, arrêt 2C_425/2020 du 13 juillet 2020 · Tribunal fédéral, arrêt 2C_926/2019 du 12 mai 2020
Démarches et délais
Avant une vente, il convient d'établir une liste chronologique des investissements avec annexes et de vérifier quels montants ont déjà été déduits de l'impôt sur le revenu. Les particularités cantonales, comme des forfaits ou valeurs de remplacement, doivent être vérifiées dans la loi cantonale.
La taxation peut faire l'objet d'une réclamation écrite dans les 30 jours dès sa notification. Une taxation d'office ne peut être attaquée que pour inexactitude manifeste; la réclamation doit être motivée et indiquer les moyens de preuve. Impôt sur les donations et cotisations AVS ne sont pas concernés.
Loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID), RS 642.14 · Loi fédérale sur l'impôt fédéral direct (LIFD), RS 642.11, version dès le 2 septembre 2026 · Tribunal fédéral, arrêt 2C_425/2020 du 13 juillet 2020
Sources
- Loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID), RS 642.14
- Loi fédérale sur l'impôt fédéral direct (LIFD), RS 642.11, version dès le 2 septembre 2026
- Tribunal fédéral, arrêt 2C_686/2021 du 18 novembre 2021
- Tribunal fédéral, arrêt 2C_425/2020 du 13 juillet 2020
- Tribunal fédéral, arrêt 2C_926/2019 du 12 mai 2020
Recherché avec Omnilex et adapté pour cet article. Informations générales sur le droit suisse. L’appréciation d’un cas concret dépend des faits et du droit applicable.