Principe : succès et causalité
Par le contrat de courtage, le courtier est chargé, moyennant salaire, d'indiquer l'occasion de conclure un contrat ou de servir d'intermédiaire pour sa négociation (art. 412 CO). Selon l'art. 413 al. 1 CO, le salaire n'est dû que lorsque le contrat principal a effectivement été conclu grâce à cette activité.
De simples démarches ne suffisent pas. Le courtier indicateur doit avoir été le premier à désigner la future partie ; pour le courtier négociateur, le Tribunal fédéral exige un lien psychologique avec la décision de conclure. Si les pourparlers ont été définitivement rompus puis repris de manière indépendante, la causalité fait défaut.
Conditions, déchéance et réduction
Si le contrat principal est soumis à une condition suspensive, le salaire ne peut être exigé qu'après sa réalisation (art. 413 al. 2 CO). Les frais engagés sans conclusion ne sont remboursés que si le contrat les prévoit (art. 413 al. 3 CO).
Le courtier qui agit pour l'autre partie au mépris du contrat ou se fait promettre déloyalement une rémunération par elle perd salaire et remboursement des frais (art. 415 CO). Sur requête, le juge peut réduire un salaire excessif pour la vente d'un immeuble ou un contrat individuel de travail (art. 417 CO).
Rédaction, preuve et délais
Une clause d'exclusivité ne supprime l'exigence de causalité que si la dérogation est clairement convenue. Le courtier supporte le fardeau de la preuve et devrait conserver listes d'intéressés datées, preuves de visites et correspondance. Une révocation selon l'art. 404 CO n'éteint pas le droit si la conclusion ultérieure repose encore sur son activité.
La créance de commission se prescrit en principe par dix ans (art. 127 CO). À défaut de montant convenu, le tarif ou, à défaut, le salaire usuel s'applique (art. 414 CO) ; avant d'agir, il faut vérifier montant, exigibilité et validité du contrat principal.
Sources
Recherché avec Omnilex et adapté pour cet article. Informations générales sur le droit suisse. L’appréciation d’un cas concret dépend des faits et du droit applicable.