Aviser le défaut à temps
Depuis le 1er janvier 2026, les défauts d'un ouvrage immobilier doivent être avisés dans les 60 jours, les défauts cachés dans les 60 jours dès leur découverte. Un délai contractuel plus court est sans effet. La règle couvre aussi les ouvrages mobiliers intégrés et les plans d'architectes ou d'ingénieurs.
La date du contrat est décisive: selon le message du Conseil fédéral, les contrats conclus avant le 1er janvier 2026 restent soumis à l'ancien droit et à l'avis immédiat. Un avis tardif vaut acceptation de l'ouvrage.
Code des obligations (CO), art. 219a, 367, 368, 370, 371 (RS 220) · Modification du CO (défauts de construction) du 20 décembre 2024, RO 2025 270, en vigueur depuis le 1er janvier 2026 · Message concernant la modification du code des obligations (défauts de construction), FF 2022 2743 · Titre final CC, art. 1 (non-rétroactivité)
Droits envers l'entrepreneur et le vendeur
Pour des défauts de moindre importance, le maître peut réduire le prix ou exiger la réfection gratuite, plus des dommages-intérêts en cas de faute. Une convention préalable limitant ou excluant la réfection est nulle si le défaut concerne une construction.
En vente immobilière, le délai d'avis est aussi de 60 jours. Pour une construction à ériger ou érigée moins de deux ans avant la vente, l'acheteur peut en outre exiger la réparation gratuite selon le contrat d'entreprise.
Code des obligations (CO), art. 219a, 367, 368, 370, 371 (RS 220) · Modification du CO (défauts de construction) du 20 décembre 2024, RO 2025 270, en vigueur depuis le 1er janvier 2026
Prescription et preuves
L'avis n'interrompt pas la prescription. Les droits relatifs à un ouvrage immobilier se prescrivent par cinq ans dès la réception envers l'entrepreneur, l'architecte et l'ingénieur, et par cinq ans dès le transfert de propriété en cas de vente. Ces délais ne peuvent être réduits au détriment du maître ou de l'acheteur.
L'avis doit être écrit et prouvable: description précise, photos, date de découverte. Chaque partie peut exiger une expertise et la constatation de ses résultats. Avant l'échéance, une poursuite, une requête de conciliation ou une renonciation écrite à la prescription s'imposent.
Code des obligations (CO), art. 219a, 367, 368, 370, 371 (RS 220)
Sources
- Code des obligations (CO), art. 219a, 367, 368, 370, 371 (RS 220)
- Modification du CO (défauts de construction) du 20 décembre 2024, RO 2025 270, en vigueur depuis le 1er janvier 2026
- Message concernant la modification du code des obligations (défauts de construction), FF 2022 2743
- Titre final CC, art. 1 (non-rétroactivité)
Recherché avec Omnilex et adapté pour cet article. Informations générales sur le droit suisse. L’appréciation d’un cas concret dépend des faits et du droit applicable.