Mandato o appalto
La qualificazione dipende dalle prestazioni: secondo la giurisprudenza, i piani rientrano nell'appalto, la direzione dei lavori e il preventivo nel mandato; il contratto globale è misto. Determinante è quale prestazione è difettosa.
Per i difetti dei piani, le pretese contro l'architetto che ha prestato la sua opera per un'opera immobiliare si prescrivono in cinque anni dal collaudo (art. 371 cpv. 2 CO). La violazione della diligenza del mandatario si prescrive in dieci anni (art. 127, 398 CO).
Riforma dei difetti di costruzione dal 1° gennaio 2026
Dal 1° gennaio 2026 i difetti di un'opera immobiliare vanno notificati entro 60 giorni, quelli occulti entro 60 giorni dalla scoperta. Ciò vale anche per i piani dell'architetto usati come base della costruzione; un termine più breve è inefficace.
Il termine di cinque anni non può più essere modificato a sfavore del committente. In assenza di una norma transitoria speciale, il messaggio rinvia agli art. 1–4 Tit. fin. CC: per i contratti conclusi prima del 2026 restano applicabili l'avviso immediato e le precedenti limitazioni di garanzia.
Art. 367 CO · Art. 370 CO · Art. 371 CO · Messaggio concernente la modifica del Codice delle obbligazioni (Difetti di costruzione), FF 2022 2743 · Codice delle obbligazioni (Difetti di costruzione), modifica del 20 dicembre 2024, RU 2025 270
Eccezioni e passi pratici
In caso di inganno intenzionale l'architetto non può eccepire la prescrizione (art. 210 cpv. 6 e 371 cpv. 3 CO). La prescrizione è interrotta da riconoscimento, esecuzione, istanza di conciliazione o azione; è possibile anche una rinuncia scritta.
Il committente dovrebbe documentare per iscritto collaudo, scoperta e avvisi, indicando i difetti con precisione. La riforma non ha allungato i termini; secondo l'art. 49 Tit. fin. CC, una prescrizione in corso non ricomincia a decorrere.
Art. 210 CO · Art. 135 CO · Art. 141 CO · Art. 49 Titolo finale CC
Fonti
- Art. 371 CO
- Art. 127 CO
- Art. 398 CO
- Art. 367 CO
- Art. 370 CO
- Messaggio concernente la modifica del Codice delle obbligazioni (Difetti di costruzione), FF 2022 2743
- Codice delle obbligazioni (Difetti di costruzione), modifica del 20 dicembre 2024, RU 2025 270
- Art. 210 CO
- Art. 135 CO
- Art. 141 CO
- Art. 49 Titolo finale CC
Ricerca svolta con Omnilex e rielaborata per questo articolo. Informazioni generali sul diritto svizzero. La valutazione di un caso concreto dipende dai fatti e dal diritto applicabile.