Notificare il difetto in tempo
Dal 1° gennaio 2026 i difetti di un'opera immobiliare vanno notificati entro 60 giorni, quelli occulti entro 60 giorni dalla scoperta. Un termine contrattuale più breve è inefficace. La regola vale anche per opere mobili integrate e per i piani di architetti o ingegneri.
Decisiva è la data del contratto: secondo il messaggio del Consiglio federale, i contratti conclusi prima del 1° gennaio 2026 restano soggetti al diritto anteriore e alla notifica immediata. Una notifica tardiva equivale all'accettazione dell'opera.
Codice delle obbligazioni (CO), art. 219a, 367, 368, 370, 371 (RS 220) · Modifica del CO (difetti di costruzione) del 20 dicembre 2024, RU 2025 270, in vigore dal 1° gennaio 2026 · Messaggio concernente la modifica del Codice delle obbligazioni (difetti di costruzione), FF 2022 2743 · Titolo finale CC, art. 1 (irretroattività)
Diritti verso appaltatore e venditore
Per difetti di minore importanza il committente può ridurre la mercede o pretendere la riparazione gratuita, oltre al risarcimento in caso di colpa. Un accordo preventivo che limita o esclude la riparazione è nullo se il difetto riguarda una costruzione.
Anche nella compravendita immobiliare il termine è di 60 giorni. Se la costruzione è ancora da edificare o è stata edificata meno di due anni prima della vendita, il compratore può inoltre esigere la riparazione gratuita secondo il contratto d'appalto.
Codice delle obbligazioni (CO), art. 219a, 367, 368, 370, 371 (RS 220) · Modifica del CO (difetti di costruzione) del 20 dicembre 2024, RU 2025 270, in vigore dal 1° gennaio 2026
Prescrizione e prove
La notifica non interrompe la prescrizione. Le pretese per difetti di un'opera immobiliare si prescrivono in cinque anni dal collaudo verso appaltatore, architetto e ingegnere, e in cinque anni dall'acquisto della proprietà nella compravendita. Tali termini non possono essere ridotti a danno del committente o del compratore.
La notifica deve essere scritta e dimostrabile, con descrizione precisa, fotografie e data della scoperta. Ogni parte può chiedere una perizia e la constatazione autentica dei risultati. Prima della scadenza vanno valutati un'esecuzione, un'istanza di conciliazione o una rinuncia scritta alla prescrizione.
Codice delle obbligazioni (CO), art. 219a, 367, 368, 370, 371 (RS 220)
Fonti
- Codice delle obbligazioni (CO), art. 219a, 367, 368, 370, 371 (RS 220)
- Modifica del CO (difetti di costruzione) del 20 dicembre 2024, RU 2025 270, in vigore dal 1° gennaio 2026
- Messaggio concernente la modifica del Codice delle obbligazioni (difetti di costruzione), FF 2022 2743
- Titolo finale CC, art. 1 (irretroattività)
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