Principio e caso di prelazione
Secondo l'art. 682 cpv. 1 CC, i comproprietari hanno un diritto di prelazione verso qualsiasi terzo non comproprietario che acquista una quota. Se lo esercitano in più, la quota è attribuita in proporzione alle loro quote attuali.
Il diritto sorge con una vendita o con ogni negozio economicamente equivalente. Non sono casi di prelazione, in particolare, l'attribuzione a un erede nella divisione e l'acquisto per l'adempimento di compiti pubblici; negli incanti forzati, il diritto legale si esercita solo all'incanto stesso.
Eccezioni e accordi derogatori
Il diritto decade se la quota è venduta a una persona con prelazione di pari grado o di grado anteriore, ad esempio un altro comproprietario. Non è trasmissibile per successione né cedibile e prevale sulle prelazioni contrattuali.
La soppressione o modifica richiede l'atto pubblico; dopo il verificarsi del caso di prelazione basta una rinuncia scritta. I comproprietari per piani non hanno una prelazione legale, ma può essere costituita nell'atto costitutivo o in seguito e annotata.
Comunicazione, esercizio e termini
Il venditore deve informare gli aventi diritto della conclusione e del contenuto del contratto; l'ufficiale del registro fondiario comunica inoltre l'acquisto da parte di un terzo. L'avente diritto acquista di regola alle condizioni pattuite con il terzo.
La prelazione va esercitata entro tre mesi dalla conoscenza di conclusione e contenuto, al più tardi due anni dopo l'iscrizione del nuovo proprietario, nei confronti di ogni proprietario. Si raccomandano una dichiarazione scritta con prova di ricezione e una copia del contratto.
Fonti
Ricerca svolta con Omnilex e rielaborata per questo articolo. Informazioni generali sul diritto svizzero. La valutazione di un caso concreto dipende dai fatti e dal diritto applicabile.