Le condizioni
Secondo l'art. 259b lett. a CO, il conduttore può disdire immediatamente se il locatore è a conoscenza di un difetto e non lo elimina entro un congruo termine. Per un immobile, il difetto deve escludere o pregiudicare considerevolmente l'idoneità all'uso previsto. Il conduttore non deve esserne responsabile né doverlo eliminare a proprie spese.
Il Tribunale federale lo ha ammesso ad esempio per polvere nociva in un'abitazione nuova o per materiale che cadeva dal soffitto di un locale commerciale. Lo ha negato per un montacarichi guasto con alternative disponibili o per emissioni non provate.
Art. 259b CO (disdetta immediata per difetto) · TF 4A_647/2015 · TF 4A_472/2015 · TF 4A_11/2013 · TF 4C.168/2001
Rimedi meno incisivi e rischi
Per difetti medi o lievi il conduttore può esigere l'eliminazione, una riduzione proporzionale della pigione e il risarcimento del danno e, per un immobile, depositare la pigione. Se la continuazione è insostenibile per altri motivi, resta la disdetta per motivi gravi con il termine legale.
Il rischio è notevole: senza difetto grave la disdetta immediata è inefficace. La pigione resta dovuta e un trasloco può comportare pretese fino alla prossima scadenza ordinaria.
Art. 259a CO (diritti del conduttore in caso di difetti) · Art. 266g CO (disdetta per motivi gravi) · TF 4A_11/2013
Passi e prove
Segnalate il difetto per iscritto, descrivetelo con precisione e fissate un congruo termine per l'eliminazione, la cui durata dipende dalla natura e dall'urgenza del problema. Documentate lo stato con fotografie datate, misurazioni, perizie o certificati medici.
Se il termine scade infruttuoso, disdite per iscritto indicando il motivo, poiché la disdetta di abitazioni e locali commerciali deve essere scritta. Per l'abitazione familiare occorre il consenso esplicito del coniuge o del partner registrato. In caso di dubbio, fatevi consigliare prima di traslocare.
TF 4A_647/2015 · Art. 266l CO (forma della disdetta) · Art. 266m CO (abitazione familiare, disdetta del conduttore)
Fonti
Ricerca svolta con Omnilex e rielaborata per questo articolo. Informazioni generali sul diritto svizzero. La valutazione di un caso concreto dipende dai fatti e dal diritto applicabile.