Principio e limiti
Una locazione di durata indeterminata può essere disdetta senza motivo particolare, rispettando termini e scadenze legali o contrattuali. La volontà del locatore di usare l'abitazione per sé o per i congiunti è di principio un motivo legittimo. La disdetta è però contestabile se contraria alla buona fede, ad esempio quando il bisogno è solo un pretesto.
Il locatore deve motivare la disdetta su richiesta e usare il modulo approvato dal Cantone. Determinante è la situazione al momento della disdetta.
Art. 266a CO (termini di disdetta) · Art. 271 CO (contestabilità della disdetta) · Art. 266l CO (forma della disdetta) · TF 4A_639/2018
Quando occorre un bisogno urgente
L'acquirente può disdire un contratto di durata più lunga con il termine legale per la prossima scadenza legale solo se fa valere un bisogno urgente per sé, parenti stretti o affini. Lo stesso vale per superare la protezione durante una procedura relativa alla locazione e nei tre anni successivi.
Secondo la giurisprudenza il bisogno deve essere reale, immediato e attuale; un bisogno futuro solo possibile non basta, ma non occorre uno stato di necessità. Un progetto votato nel 2024 per abbassare questa soglia non è in vigore; il testo attuale esige tuttora un bisogno urgente.
Art. 261 CO (alienazione della cosa) · Art. 271a CO (disdetta da parte del locatore) · TF 4A_639/2018 · TF 4A_363/2009 · TF 4A_78/2013 · Spiegazioni del Consiglio federale, votazione del 24 novembre 2024
Diritti del conduttore e termini
Il conduttore deve adire l'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta per contestarla. Nello stesso termine può chiedere la protrazione di una locazione di durata indeterminata; il bisogno del locatore e la sua urgenza sono ponderati con il disagio del conduttore.
Chiedete per iscritto la motivazione e conservate indizi contrari, come annunci di nuova locazione. Il locatore deve provare il proprio bisogno. Se respinge la contestazione, l'autorità esamina d'ufficio la protrazione.
Art. 273 CO (termini e procedura) · Art. 272 CO (protrazione) · TF 4A_78/2013
Fonti
- Art. 266a CO (termini di disdetta)
- Art. 271 CO (contestabilità della disdetta)
- Art. 266l CO (forma della disdetta)
- TF 4A_639/2018
- Art. 261 CO (alienazione della cosa)
- Art. 271a CO (disdetta da parte del locatore)
- TF 4A_363/2009
- TF 4A_78/2013
- Spiegazioni del Consiglio federale, votazione del 24 novembre 2024
- Art. 273 CO (termini e procedura)
- Art. 272 CO (protrazione)
Ricerca svolta con Omnilex e rielaborata per questo articolo. Informazioni generali sul diritto svizzero. La valutazione di un caso concreto dipende dai fatti e dal diritto applicabile.