Regola di base: risultato e causalità
Con il contratto di mediazione il mediatore si obbliga, contro mercede, a indicare l'occasione di concludere un contratto o a interporsi per la sua conclusione (art. 412 CO). Secondo l'art. 413 cpv. 1 CO, la mercede è dovuta solo quando il contratto principale è stato effettivamente concluso in seguito a tale attività.
Semplici sforzi non bastano. Il mediatore indicatore deve essere stato il primo a segnalare la futura controparte; per il mediatore negoziatore il Tribunale federale esige un nesso psicologico con la decisione di concludere. Se le trattative sono state definitivamente interrotte e poi riprese in modo indipendente, manca la causalità.
Condizioni, decadenza e riduzione
Se il contratto principale è sottoposto a condizione sospensiva, la mercede può essere chiesta solo dopo l'adempimento della condizione (art. 413 cpv. 2 CO). Le spese sostenute senza conclusione vanno rimborsate solo se il contratto lo prevede (art. 413 cpv. 3 CO).
Il mediatore che agisce per l'altra parte in modo contrario al contratto o si fa slealmente promettere una mercede anche da essa perde mercede e rimborso delle spese (art. 415 CO). Su istanza, il giudice può ridurre una mercede sproporzionata per la compravendita di un fondo o un contratto individuale di lavoro (art. 417 CO).
Redazione, prova e termini
Una clausola di esclusiva sostituisce il requisito della causalità solo se la deroga è pattuita chiaramente. L'onere della prova incombe al mediatore, che dovrebbe conservare elenchi datati di interessati, prove delle visite e corrispondenza. La revoca secondo l'art. 404 CO non estingue il diritto se la conclusione successiva si fonda ancora sulla sua attività.
Il credito di provvigione si prescrive di regola in dieci anni (art. 127 CO). In mancanza di un importo pattuito vale la tariffa o, in difetto, la mercede usuale (art. 414 CO); prima di agire occorre verificare importo, esigibilità e validità del contratto principale.
Fonti
Ricerca svolta con Omnilex e rielaborata per questo articolo. Informazioni generali sul diritto svizzero. La valutazione di un caso concreto dipende dai fatti e dal diritto applicabile.