La regola legale
Il conduttore che riconsegna la cosa senza osservare il termine o la scadenza di disdetta resta di principio obbligato fino alla fine ordinaria della locazione. L'art. 264 CO lo libera solo se propone un nuovo conduttore accettabile, solvibile e disposto a riprendere il contratto alle stesse condizioni.
Senza un subentrante valido, la pigione resta dovuta fino alla fine del contratto o alla prossima scadenza di disdetta. Il locatore deve però computare le spese risparmiate e i guadagni ottenuti da un altro uso della cosa o ai quali ha intenzionalmente rinunciato.
Limiti posti dalla giurisprudenza
Non basta un candidato che vuole soltanto un nuovo contratto a condizioni diverse, ad esempio di durata diversa o con un'altra garanzia, né bastano semplici ricerche. La solvibilità si valuta al momento della proposta e deve essere provata dal conduttore.
Il locatore dispone di un termine ragionevole di esame; il Tribunale federale ha ritenuto ammissibili quindici giorni. Non può rifiutare un subentrante oggettivamente accettabile per motivi pretestuosi. L'ente locato deve inoltre essere effettivamente riconsegnato, chiavi comprese.
TF 4A_531/2015 · TF 4A_504/2009 · TF 4A_296/2024 · TF 4A_332/2016 · TF 4A_220/2008
Passi pratici
Comunicate per iscritto al locatore la data prevista di partenza e consegnategli un dossier completo: recapiti, estratto del registro delle esecuzioni, prova del reddito e dichiarazione firmata di ripresa del contratto alle condizioni attuali. Informazioni incomplete possono impedire la liberazione.
Conservate le prove di invio, le risposte e la consegna delle chiavi. Se il locatore rifiuta un candidato idoneo, l'obbligo di pagare cessa di principio alla data in cui questi avrebbe potuto subentrare; le controversie spettano all'autorità di conciliazione.
TF 4A_373/2008 · TF 4A_296/2024 · Art. 264 CO (riconsegna anticipata) · TF 4A_332/2016
Fonti
Ricerca svolta con Omnilex e rielaborata per questo articolo. Informazioni generali sul diritto svizzero. La valutazione di un caso concreto dipende dai fatti e dal diritto applicabile.