Condizioni legali
Per l'imposta federale diretta 2026 e le imposte cantonali armonizzate vale la stessa regola: tra società di capitali e cooperative svizzere sotto direzione unica possono essere trasferiti ai valori fiscali esistenti aziende, parti di aziende, beni dell'attivo fisso aziendale e partecipazioni di almeno il 20 per cento.
È decisivo che l'immobile serva all'attività aziendale. Per un immobile di puro investimento questa condizione non è senz'altro adempiuta e va chiarita prima. Entrambe le società devono essere assoggettate in Svizzera e riprendere i valori esistenti.
Legge federale sull'imposta federale diretta (LIFD), RS 642.11, versione dal 2 settembre 2026 · Legge federale sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID), RS 642.14
Termine di blocco e utili immobiliari
Se l'immobile è alienato entro cinque anni o la direzione unica è abbandonata, le riserve occulte trasferite sono tassate a posteriori. La società beneficiaria può far valere le corrispondenti riserve occulte tassate; le società del gruppo rispondono solidalmente.
I Cantoni che assoggettano gli utili su immobili aziendali all'imposta sugli utili immobiliari devono trattare questi trasferimenti come alienazioni con differimento dell'imposta. Le tasse di mutazione cantonali e comunali sono escluse; restano riservati gli emolumenti a copertura dei costi.
Legge federale sull'imposta federale diretta (LIFD), RS 642.11, versione dal 2 settembre 2026 · Legge federale sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID), RS 642.14 · Legge sulla fusione (LFus), RS 221.301, art. 103
Procedura pratica
È consigliabile un ruling fiscale preventivo che confermi l'uso aziendale, la direzione unica e la valutazione. Prove d'uso, organigramma del gruppo e valori contabili dovrebbero essere documentati e il termine di blocco sorvegliato costantemente.
Le imposte sulle donazioni e sulle successioni e i contributi AVS di regola non hanno rilievo nei trasferimenti tra società. Contro la decisione di tassazione occorre presentare reclamo scritto entro 30 giorni dalla notificazione.
Legge federale sull'imposta federale diretta (LIFD), RS 642.11, versione dal 2 settembre 2026 · Legge federale sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID), RS 642.14
Fonti
Ricerca svolta con Omnilex e rielaborata per questo articolo. Informazioni generali sul diritto svizzero. La valutazione di un caso concreto dipende dai fatti e dal diritto applicabile.