Einkommenssteuer und Eigenmietwert
Steuerbar ist der Mietwert von Liegenschaften, die aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts zum Eigengebrauch zur Verfügung stehen. Ein bei der Übertragung vorbehaltenes Wohnrecht gilt laut Bundesgericht steuerlich als unentgeltlich, weil die Liegenschaft bereits belastet übergeht.
Die wohnberechtigte Person versteuert daher für die Steuerperiode 2026 den Eigenmietwert. Der beschlossene Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung hebt diese Besteuerung bei der direkten Bundessteuer erst auf den 1. Januar 2029 auf.
Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG), SR 642.11, Fassung ab 2. September 2026 · DBG, künftige Fassung ab 1. Januar 2029 (Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung) · Bundesgericht, Urteil 2C_256/2010 vom 6. September 2010
Vermögenssteuer und Schenkung
Nutzniessungsvermögen wird dem Nutzniesser zugerechnet. Für das blosse Wohnrecht fehlt eine solche Regel; das Bundesgericht rechnet die Liegenschaft bei der Vermögenssteuer deshalb dem Eigentümer zu. Die Wahl zwischen Wohnrecht und Nutzniessung hat somit spürbare Folgen.
Bei der Grundstückgewinnsteuer kann eine vorbehaltene Nutzniessung als Gegenleistung gelten, soweit das kantonale Recht dies vorsieht. Ein automatischer Aufschub allein wegen Nutzniessung oder Schuldübernahme ist unzulässig; das Missverhältnis der Leistungen ist stets zu prüfen.
Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG), SR 642.14 · Bundesgericht, Urteil 9C_305/2023 vom 10. Oktober 2024 · Bundesgericht, Urteil 9C_22/2024 vom 21. März 2025
Praktische Hinweise und Fristen
Ob und wie der Wert des Rechts bei der kantonalen Schenkungssteuer abgezogen wird, bestimmt das kantonale Recht, ebenso Tarife und Befreiungen für Nachkommen. Eine Schenkungssteuer des Bundes besteht nicht; AHV-Beiträge fallen nicht an.
Empfehlenswert sind ein Vertrag mit klarer Umschreibung des Rechts, eine Verkehrswertschätzung und eine Regelung, wer Unterhalt und Hypothekarzinsen trägt. Gegen Veranlagungen ist innert 30 Tagen nach Zustellung schriftlich Einsprache zu erheben.
Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG), SR 642.14 · Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG), SR 642.11, Fassung ab 2. September 2026
Quellen
- Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG), SR 642.11, Fassung ab 2. September 2026
- DBG, künftige Fassung ab 1. Januar 2029 (Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung)
- Bundesgericht, Urteil 2C_256/2010 vom 6. September 2010
- Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG), SR 642.14
- Bundesgericht, Urteil 9C_305/2023 vom 10. Oktober 2024
- Bundesgericht, Urteil 9C_22/2024 vom 21. März 2025
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