Rechtsgrundlage und Beweislast
Die Grundstückgewinnsteuer ist eine kantonale Steuer; der Bund besteuert private Kapitalgewinne nicht. Nach dem Steuerharmonisierungsgesetz mindern Aufwendungen den Gewinn als Anlagekosten, soweit sie wertvermehrend sind. Werterhaltender Unterhalt wird dagegen in der Einkommenssteuer der jeweiligen Steuerperiode, etwa 2026, abgezogen.
Nach dem Bundesgericht trägt die steuerpflichtige Person die objektive Beweislast für diese steuermindernde Tatsache. Es gilt das Prinzip der effektiven Kostenanrechnung: Zu beweisen ist, dass die Kosten tatsächlich aufgewendet und selbst getragen wurden.
Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG), SR 642.14 · Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG), SR 642.11, Fassung ab 2. September 2026 · Bundesgericht, Urteil 2C_686/2021 vom 18. November 2021
Ersatzbeweise und Ermessensveranlagung
Fehlen Rechnungen, helfen Bankauszüge, Kreditunterlagen, Baubewilligungen, Pläne, Schätzungen der Gebäudeversicherung, Fotos sowie Bestätigungen der Unternehmer. Bei Barzahlungen verlangt das Bundesgericht Bankbelege über die Bezüge, damit Betrag und Datum mit den Arbeiten verknüpft werden können.
Verletzt die steuerpflichtige Person trotz Mahnung ihre Mitwirkungspflichten, veranlagt die Behörde nach pflichtgemässem Ermessen, etwa gestützt auf Gebäudeversicherungswerte. Kosten, die bereits als Unterhalt abgezogen wurden, können nicht später als Anlagekosten nachgeholt werden.
Bundesgericht, Urteil 2C_686/2021 vom 18. November 2021 · Bundesgericht, Urteil 2C_425/2020 vom 13. Juli 2020 · Bundesgericht, Urteil 2C_926/2019 vom 12. Mai 2020
Vorgehen und Fristen
Vor einem Verkauf sollte eine chronologische Liste aller Investitionen mit Beilagen erstellt und geprüft werden, welche Beträge früher in der Einkommenssteuer abgezogen wurden. Kantonale Besonderheiten wie Pauschalen oder Ersatzwerte sind im jeweiligen kantonalen Steuergesetz nachzuprüfen.
Gegen die Veranlagung kann innert 30 Tagen nach Zustellung schriftlich Einsprache erhoben werden. Eine Ermessensveranlagung ist nur wegen offensichtlicher Unrichtigkeit anfechtbar; die Einsprache muss begründet sein und Beweismittel nennen. Schenkungssteuern und AHV-Beiträge sind hier nicht betroffen.
Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG), SR 642.14 · Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG), SR 642.11, Fassung ab 2. September 2026 · Bundesgericht, Urteil 2C_425/2020 vom 13. Juli 2020
Quellen
- Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG), SR 642.14
- Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG), SR 642.11, Fassung ab 2. September 2026
- Bundesgericht, Urteil 2C_686/2021 vom 18. November 2021
- Bundesgericht, Urteil 2C_425/2020 vom 13. Juli 2020
- Bundesgericht, Urteil 2C_926/2019 vom 12. Mai 2020
Mit Omnilex recherchiert und für diesen Beitrag aufbereitet. Allgemeine Information zum Schweizer Recht. Die Beurteilung eines konkreten Falls hängt von den tatsächlichen Umständen und dem anwendbaren Recht ab.