Gesetzliche Voraussetzungen
Für die direkte Bundessteuer 2026 und die harmonisierten Kantonssteuern gilt dieselbe Regel: Zwischen inländischen Kapitalgesellschaften und Genossenschaften unter einheitlicher Leitung dürfen Betriebe, Teilbetriebe, Gegenstände des betrieblichen Anlagevermögens und Beteiligungen von mindestens 20 Prozent zu den bisherigen Gewinnsteuerwerten übertragen werden.
Entscheidend ist, dass die Liegenschaft dem Betrieb dient. Bei reinen Kapitalanlageliegenschaften ist diese Voraussetzung nicht ohne Weiteres erfüllt und sollte vorab geklärt werden. Beide Gesellschaften müssen in der Schweiz steuerpflichtig sein und die bisherigen Werte fortführen.
Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG), SR 642.11, Fassung ab 2. September 2026 · Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG), SR 642.14
Sperrfrist und Grundstückgewinnsteuer
Wird die Liegenschaft innert fünf Jahren veräussert oder die einheitliche Leitung aufgegeben, werden die übertragenen stillen Reserven nachträglich besteuert. Die übernehmende Gesellschaft kann entsprechende versteuerte stille Reserven geltend machen; die Konzerngesellschaften haften solidarisch.
Kantone, die Gewinne auf Geschäftsliegenschaften mit der Grundstückgewinnsteuer erfassen, müssen solche Übertragungen als steueraufschiebende Veräusserung behandeln. Kantonale und kommunale Handänderungsabgaben dürfen nicht erhoben werden; kostendeckende Gebühren bleiben zulässig.
Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG), SR 642.11, Fassung ab 2. September 2026 · Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG), SR 642.14 · Fusionsgesetz (FusG), SR 221.301, Art. 103
Praktisches Vorgehen
Empfehlenswert ist ein Steuerruling vor der Übertragung, das betriebliche Nutzung, einheitliche Leitung und Bewertung bestätigt. Nutzungsnachweise, Konzernorganigramm und Buchwerte sollten dokumentiert und die Sperrfrist im Konzern laufend überwacht werden.
Schenkungs- und Erbschaftssteuern sowie AHV-Beiträge spielen bei Übertragungen zwischen Gesellschaften in der Regel keine Rolle. Gegen eine Veranlagungsverfügung ist innert 30 Tagen nach Zustellung schriftlich Einsprache zu erheben.
Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG), SR 642.11, Fassung ab 2. September 2026 · Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG), SR 642.14
Quellen
Mit Omnilex recherchiert und für diesen Beitrag aufbereitet. Allgemeine Information zum Schweizer Recht. Die Beurteilung eines konkreten Falls hängt von den tatsächlichen Umständen und dem anwendbaren Recht ab.