Grundsatz und Vorkaufsfall
Miteigentümer haben nach Art. 682 Abs. 1 ZGB ein Vorkaufsrecht gegenüber jedem Nichtmiteigentümer, der einen Anteil erwirbt. Üben mehrere es aus, wird ihnen der Anteil im Verhältnis ihrer bisherigen Miteigentumsanteile zugewiesen.
Ausgelöst wird es durch einen Verkauf oder ein wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft. Keine Vorkaufsfälle sind namentlich die Zuweisung an einen Erben in der Erbteilung und der Erwerb zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben; bei der Zwangsversteigerung kann das gesetzliche Recht nur an der Steigerung selbst ausgeübt werden.
Ausnahmen und abweichende Vereinbarungen
Das Recht entfällt, wenn an eine Person mit gleichem oder vorderem Rang verkauft wird, etwa an einen anderen Miteigentümer. Es ist weder vererblich noch abtretbar und geht vertraglichen Vorkaufsrechten vor.
Ein Ausschluss oder eine Änderung bedarf der öffentlichen Beurkundung; nach Eintritt des Vorkaufsfalls genügt ein schriftlicher Verzicht. Stockwerkeigentümer haben von Gesetzes wegen kein Vorkaufsrecht; es kann aber im Begründungsakt oder später vereinbart und vorgemerkt werden.
Mitteilung, Ausübung und Fristen
Der Verkäufer muss die Berechtigten über Abschluss und Inhalt des Kaufvertrags informieren; zudem teilt das Grundbuchamt den Eigentumserwerb durch Dritte mit. Der Berechtigte erwirbt grundsätzlich zu den mit dem Dritten vereinbarten Bedingungen.
Die Ausübung muss innert drei Monaten seit Kenntnis von Abschluss und Inhalt erklärt werden, absolut spätestens zwei Jahre nach Eintragung des neuen Eigentümers, und zwar gegenüber jedem Eigentümer. Empfehlenswert sind eine beweisbare schriftliche Erklärung und eine Kopie des Kaufvertrags.
Quellen
Mit Omnilex recherchiert und für diesen Beitrag aufbereitet. Allgemeine Information zum Schweizer Recht. Die Beurteilung eines konkreten Falls hängt von den tatsächlichen Umständen und dem anwendbaren Recht ab.