Kausalhaftung des Grundeigentümers
Überschreitet ein Eigentümer sein Eigentumsrecht, etwa durch übermässige Erschütterungen oder Grabungen, die das Erdreich des Nachbarn in Bewegung bringen, kann der Geschädigte auf Beseitigung, Schutz vor drohendem Schaden und Schadenersatz klagen (Art. 679, 684, 685 ZGB).
Die Haftung ist verschuldensunabhängig. Der Eigentümer haftet auch für Unternehmer, die mit seiner Zustimmung auf dem Grundstück arbeiten; deren Baufehler unterbrechen den Kausalzusammenhang grundsätzlich nicht. Beim selbständigen Baurecht kann je nach Umständen der Baurechtsnehmer statt des Eigentümers haften.
Rechtmässiges Bauen und weitere Haftpflichtige
Verursacht rechtmässiges Bauen vorübergehend übermässige und unvermeidliche Nachteile, kann der Nachbar nur Schadenersatz verlangen, nicht Unterlassung (Art. 679a ZGB). Entzieht eine Baute dauerhaft Eigenschaften wie Besonnung, bestehen Ansprüche nur bei Verletzung der damaligen Vorschriften.
Unternehmer und Planer können zusätzlich aus unerlaubter Handlung haften; der Eigentümer nimmt intern Regress gestützt auf den Werkvertrag. Bei unvermeidbaren Immissionen öffentlicher Werke verweist das Bundesgericht auf das Enteignungsverfahren statt auf den Zivilweg.
Beweissicherung und Verjährung
Vor Baubeginn empfiehlt sich eine Zustandsaufnahme mit Rissprotokoll des Nachbargebäudes, während der Arbeiten Fotos, Erschütterungsmessungen und sofortige schriftliche Schadensmeldungen. Fehlt eine Dokumentation des Vorzustands, wird der Kausalitätsbeweis deutlich schwieriger.
Für den Schadenersatz wendet das Bundesgericht Art. 60 OR analog an: heute drei Jahre ab tatsächlicher Kenntnis von Schaden und Ersatzpflichtigem, absolut zehn Jahre. Bei sich entwickelnden Schäden beginnt die Frist erst nach deren Stabilisierung; unterbrochen wird sie etwa durch Betreibung oder Schlichtungsgesuch.
Quellen
Mit Omnilex recherchiert und für diesen Beitrag aufbereitet. Allgemeine Information zum Schweizer Recht. Die Beurteilung eines konkreten Falls hängt von den tatsächlichen Umständen und dem anwendbaren Recht ab.