Auftrag oder Werkvertrag
Die Qualifikation hängt von der Leistung ab: Pläne unterstehen nach der Rechtsprechung dem Werkvertragsrecht, Bauleitung und Kostenvoranschlag dem Auftragsrecht; der Gesamtvertrag ist ein gemischter Vertrag. Massgebend ist, welche Leistung fehlerhaft war.
Für Planmängel verjähren Ansprüche gegen Architekten, die für ein unbewegliches Werk Dienste geleistet haben, fünf Jahre nach dessen Abnahme (Art. 371 Abs. 2 OR). Auftragsrechtliche Sorgfaltsverletzungen verjähren nach zehn Jahren (Art. 127, 398 OR).
Baumängelrevision seit 1. Januar 2026
Seit 1. Januar 2026 beträgt die Rügefrist bei unbeweglichen Werken 60 Tage, bei verdeckten Mängeln 60 Tage ab Entdeckung. Dies gilt ausdrücklich auch für mangelhafte Architektenpläne, die als Grundlage des Baus dienten; kürzere Fristen sind unwirksam (Art. 367 Abs. 1bis, 370 Abs. 4 OR).
Die Fünfjahresfrist kann nicht mehr zulasten des Bestellers abgeändert werden. Mangels besonderer Übergangsregel gelten laut Botschaft die Art. 1 bis 4 SchlT ZGB: Für vor 2026 geschlossene Verträge bleiben sofortige Rügepflicht und frühere Haftungsbeschränkungen massgebend.
Art. 367 OR · Art. 370 OR · Art. 371 OR · Botschaft zur Änderung des Obligationenrechts (Baumängel), BBl 2022 2743 · Obligationenrecht (Baumängel), Änderung vom 20. Dezember 2024, AS 2025 270
Ausnahmen und praktisches Vorgehen
Bei absichtlicher Täuschung kann sich der Architekt nicht auf die Verjährung berufen (Art. 210 Abs. 6 in Verbindung mit Art. 371 Abs. 3 OR). Unterbrochen wird die Verjährung durch Anerkennung, Betreibung, Schlichtungsgesuch oder Klage; möglich ist auch ein schriftlicher Verzicht.
Bauherren sollten Abnahme, Entdeckung und Rügen schriftlich und datiert festhalten und Mängel konkret bezeichnen. Die Revision hat die Fristdauer nicht verlängert; laufende Verjährungen beginnen nach Art. 49 SchlT ZGB nicht neu.
Art. 210 OR · Art. 135 OR · Art. 141 OR · Art. 49 Schlusstitel ZGB
Quellen
Mit Omnilex recherchiert und für diesen Beitrag aufbereitet. Allgemeine Information zum Schweizer Recht. Die Beurteilung eines konkreten Falls hängt von den tatsächlichen Umständen und dem anwendbaren Recht ab.