Mangel rechtzeitig rügen
Seit dem 1. Januar 2026 beträgt die Rügefrist bei unbeweglichen Werken 60 Tage; verdeckte Mängel sind innert 60 Tagen nach ihrer Entdeckung anzuzeigen. Kürzere vertragliche Fristen sind unwirksam. Erfasst sind auch eingebaute bewegliche Werke sowie Pläne von Architekten und Ingenieuren.
Entscheidend ist das Datum des Vertragsabschlusses. Für vor dem 1. Januar 2026 geschlossene Verträge gilt nach der Botschaft weiterhin altes Recht und damit die Pflicht zur sofortigen Rüge. Eine verspätete Rüge führt dazu, dass das Werk als genehmigt gilt.
Obligationenrecht (OR), Art. 219a, 367, 368, 370, 371 (SR 220) · Änderung des OR (Baumängel) vom 20. Dezember 2024, AS 2025 270, in Kraft seit 1. Januar 2026 · Botschaft zur Änderung des Obligationenrechts (Baumängel), BBl 2022 2743 · Schlusstitel ZGB, Art. 1 (Nichtrückwirkung)
Rechte gegenüber Unternehmer und Verkäufer
Bei minder erheblichen Mängeln kann die Bauherrschaft einen Abzug am Werklohn oder unentgeltliche Verbesserung verlangen, bei Verschulden zusätzlich Schadenersatz. Eine im Voraus vereinbarte Einschränkung oder Wegbedingung des Nachbesserungsrechts ist ungültig, wenn der Mangel eine Baute betrifft.
Auch beim Grundstückkauf gilt die 60-Tage-Frist. Wurde die Baute weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf neu errichtet oder ist sie noch zu errichten, kann der Käufer zudem unentgeltliche Verbesserung nach Werkvertragsrecht verlangen.
Obligationenrecht (OR), Art. 219a, 367, 368, 370, 371 (SR 220) · Änderung des OR (Baumängel) vom 20. Dezember 2024, AS 2025 270, in Kraft seit 1. Januar 2026
Verjährung und Beweissicherung
Die Rüge unterbricht die Verjährung nicht. Mängelansprüche aus einem unbeweglichen Werk verjähren gegenüber Unternehmer, Architekt und Ingenieur fünf Jahre nach der Abnahme, beim Grundstückkauf fünf Jahre nach dem Eigentumserwerb. Diese Fristen können nicht zulasten des Bestellers oder Käufers verkürzt werden.
Die Rüge sollte schriftlich und nachweisbar erfolgen, mit genauer Beschreibung, Fotos und Datum der Entdeckung. Jede Partei kann eine Prüfung durch Sachverständige und die Beurkundung des Befundes verlangen. Vor Ablauf der Verjährung sind eine Betreibung, ein Schlichtungsgesuch oder ein schriftlicher Verjährungsverzicht zu prüfen.
Obligationenrecht (OR), Art. 219a, 367, 368, 370, 371 (SR 220)
Quellen
Mit Omnilex recherchiert und für diesen Beitrag aufbereitet. Allgemeine Information zum Schweizer Recht. Die Beurteilung eines konkreten Falls hängt von den tatsächlichen Umständen und dem anwendbaren Recht ab.