Form, Inhalt und Zeitpunkt
Der Vermieter von Wohn- oder Geschäftsräumen kann den Mietzins auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss die Erhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen. Bei einer Wohnung mit dreimonatiger Frist muss die Mitteilung also spätestens zehn Tage vor Fristbeginn beim Mieter eintreffen.
Das Formular nennt den bisherigen und neuen Mietzins samt Nebenkosten, das Datum des Inkrafttretens und eine klare Begründung, bei mehreren Gründen mit Einzelbeträgen. Es enthält zudem die Anfechtungsvoraussetzungen und das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden. Eine Begründung im Begleitbrief ist zulässig, wenn das Formular ausdrücklich darauf verweist.
Art. 269d OR (Mietzinserhöhungen) · Art. 19 VMWG (Formular Mietzinserhöhung) · Art. 266c OR (Kündigungsfrist Wohnungen)
Nichtigkeit und neuere Änderungen
Die Erhöhung ist nichtig, wenn das Formular fehlt, die Begründung fehlt oder der Vermieter gleichzeitig die Kündigung androht oder ausspricht. Dieselben Regeln gelten für andere einseitige Vertragsänderungen, etwa neue Nebenkosten oder verminderte Leistungen.
Seit 1. Oktober 2025 genügt auf dem Formular eine mechanisch nachgebildete Unterschrift. Bei vertraglich vereinbarten gestaffelten Mietzinsen reicht die schriftliche Form, frühestens vier Monate vor jeder Erhöhung. Indexerhöhungen dürfen erst nach Veröffentlichung des neuen Indexstandes mitgeteilt werden.
Art. 269d OR (Mietzinserhöhungen) · AS 2025 197 (Mietrecht: Formvorschriften, in Kraft seit 1. Oktober 2025) · Art. 19a VMWG (gestaffelte Mietzinse) · Art. 19 VMWG (Formular Mietzinserhöhung)
Reaktion des Mieters
Hält der Mieter die Erhöhung für missbräuchlich, muss er sie innert 30 Tagen nach der Mitteilung bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Eine nichtige Erhöhung wird dagegen nie wirksam und kann grundsätzlich jederzeit geltend gemacht werden.
Notieren Sie das Empfangsdatum und bewahren Sie Umschlag und Abholungseinladung auf. Bei eingeschriebenen Erhöhungsanzeigen gilt nach der Rechtsprechung eine Sonderregel zum Empfangszeitpunkt, die vom allgemeinen Kündigungsrecht abweicht. Prüfen Sie Referenzzinssatz, Teuerung und Kostensteigerungen, bevor Sie anfechten.
Art. 270b OR (Anfechtung von Mietzinserhöhungen) · BGer 4A_293/2016
Quellen
Mit Omnilex recherchiert und für diesen Beitrag aufbereitet. Allgemeine Information zum Schweizer Recht. Die Beurteilung eines konkreten Falls hängt von den tatsächlichen Umständen und dem anwendbaren Recht ab.