Die absolute Empfangstheorie
Für die Kündigung gilt nach ständiger Rechtsprechung die absolute Empfangstheorie: Sie ist zugegangen, wenn sie in den Machtbereich des Empfängers gelangt und dieser unter normalen Umständen davon Kenntnis nehmen kann. Kann ein Einschreiben nicht übergeben werden, gilt es als empfangen, sobald es auf der Post abgeholt werden kann, in der Regel am Tag nach dem Einwurf der Abholungseinladung.
Die prozessrechtliche Fiktion der Zustellung am siebten Tag der Abholfrist gilt für diese materiellrechtliche Frist nicht. Der Mieter trägt das Risiko verspäteter Kenntnisnahme wegen Ferien oder Abwesenheit, auch wenn er nicht mit der Kündigung rechnen musste.
Fristen und Grenzen
Anfechtung und Erstreckungsbegehren bei unbefristeten Verträgen müssen innert 30 Tagen nach Empfang bei der Schlichtungsbehörde eingereicht werden; die Abwesenheit hemmt diese Frist nicht. Auch eine Zustellung an die gemietete Wohnung bleibt gültig, wenn der Vermieter eine andere Adresse nicht kannte.
Anders ist es bei Formfehlern: Eine Kündigung ohne amtliches Formular oder bei der Familienwohnung ohne separate Zustellung an den Ehegatten oder eingetragenen Partner ist nichtig. Das kann grundsätzlich auch nach Ablauf der 30 Tage geltend gemacht werden.
Art. 273 OR (Fristen und Verfahren) · BGer 4A_67/2021 · Art. 266l OR (Form der Kündigung) · Art. 266n OR (Zustellung an Ehegatten) · Art. 266o OR (Nichtigkeit der Kündigung)
Vorsorge und Vorgehen
Organisieren Sie vor längerer Abwesenheit einen Postrückbehalt oder eine Umleitung, bevollmächtigen Sie eine Vertrauensperson und teilen Sie dem Vermieter allenfalls eine Zustelladresse mit. Das Bundesgericht verlangt, dass der Empfang notfalls über Dritte organisiert wird.
Finden Sie nach der Rückkehr eine Abholungseinladung, erkundigen Sie sich sofort bei der Post, auch wenn die Abholfrist abgelaufen ist. Rechnen Sie die 30 Tage ab Empfang, in der Regel ab dem Tag nach dem Einwurf, und handeln Sie im Zweifel umgehend.
Quellen
Mit Omnilex recherchiert und für diesen Beitrag aufbereitet. Allgemeine Information zum Schweizer Recht. Die Beurteilung eines konkreten Falls hängt von den tatsächlichen Umständen und dem anwendbaren Recht ab.