Grundregel: Erfolg und Kausalität
Mit dem Mäklervertrag übernimmt der Mäkler nach Art. 412 OR, gegen Vergütung eine Abschlussgelegenheit nachzuweisen oder einen Vertragsschluss zu vermitteln. Der Lohn ist nach Art. 413 Abs. 1 OR erst verdient, wenn der Hauptvertrag infolge dieser Tätigkeit tatsächlich zustande gekommen ist.
Blosse Bemühungen genügen nicht. Der Nachweismäkler muss die spätere Vertragspartei als Erster benannt haben; beim Vermittlungsmäkler verlangt das Bundesgericht einen psychologischen Zusammenhang mit dem Abschlussentschluss. Wurden Verhandlungen endgültig abgebrochen und später unabhängig neu aufgenommen, fehlt die Kausalität.
Bedingungen, Verwirkung und Herabsetzung
Steht der Hauptvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung, kann der Lohn erst nach deren Eintritt verlangt werden (Art. 413 Abs. 2 OR). Ersatz für Aufwendungen ohne Abschluss schuldet der Auftraggeber nur, wenn er vertraglich zugesichert wurde (Art. 413 Abs. 3 OR).
Wer vertragswidrig für die Gegenpartei tätig ist oder sich treuwidrig auch von ihr Lohn versprechen lässt, verliert Lohn und Aufwendungsersatz (Art. 415 OR). Einen unverhältnismässig hohen Lohn für Grundstückkäufe oder Einzelarbeitsverträge kann das Gericht auf Antrag herabsetzen (Art. 417 OR).
Vertragsgestaltung, Beweis und Fristen
Exklusivitätsklauseln ersetzen das Kausalitätserfordernis nur, wenn die Abweichung klar vereinbart ist. Der Mäkler trägt die Beweislast und sollte datierte Interessentenlisten, Besichtigungsnachweise und Korrespondenz aufbewahren. Ein Widerruf nach Art. 404 OR beseitigt den Anspruch nicht, wenn der spätere Abschluss noch auf seiner Tätigkeit beruht.
Die Provisionsforderung verjährt grundsätzlich nach zehn Jahren (Art. 127 OR). Fehlt eine Vereinbarung über die Höhe, gilt der Tarif oder, mangels eines solchen, der übliche Lohn (Art. 414 OR); vor einer Klage sind Höhe, Fälligkeit und Gültigkeit des Hauptvertrags zu prüfen.
Quellen
Mit Omnilex recherchiert und für diesen Beitrag aufbereitet. Allgemeine Information zum Schweizer Recht. Die Beurteilung eines konkreten Falls hängt von den tatsächlichen Umständen und dem anwendbaren Recht ab.