Grundsatz und Grenzen
Ein unbefristetes Mietverhältnis kann unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglichen Fristen und Termine ohne besonderen Grund gekündigt werden. Will der Vermieter die Wohnung selbst oder für Angehörige nutzen, ist dies grundsätzlich ein legitimer Grund. Die Kündigung ist aber anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst, etwa weil der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist.
Der Vermieter muss die Kündigung auf Verlangen begründen und mit dem kantonal genehmigten Formular aussprechen. Massgebend ist die Lage im Zeitpunkt der Kündigung; spätere Ereignisse können höchstens die damaligen Absichten erhellen.
Art. 266a OR (Kündigungsfristen und -termine) · Art. 271 OR (Anfechtbarkeit der Kündigung) · Art. 266l OR (Form der Kündigung) · BGer 4A_639/2018
Wann dringender Eigenbedarf nötig ist
Ein Erwerber kann einen längeren Vertrag mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin nur kündigen, wenn er dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht. Dasselbe gilt, um die Sperrfrist während und drei Jahre nach einem Miet-Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren zu durchbrechen.
Dringend heisst nach der Rechtsprechung ernsthaft, konkret und aktuell; ein bloss möglicher künftiger Bedarf genügt nicht, eine Notlage ist aber nicht erforderlich. Eine 2024 zur Volksabstimmung gebrachte Vorlage zur Senkung dieser Schwelle ist nicht in Kraft; der geltende Gesetzestext verlangt weiterhin dringenden Eigenbedarf.
Art. 261 OR (Veräusserung der Sache) · Art. 271a OR (Kündigung durch den Vermieter) · BGer 4A_639/2018 · BGer 4A_363/2009 · BGer 4A_78/2013 · Erläuterungen des Bundesrates zur Volksabstimmung vom 24. November 2024
Rechte des Mieters und Fristen
Der Mieter muss die Kündigung innert 30 Tagen nach Empfang bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Innert derselben Frist kann er bei unbefristeten Verträgen eine Erstreckung verlangen; dabei wird der Eigenbedarf samt Dringlichkeit gegen die Härte für den Mieter abgewogen.
Verlangen Sie schriftlich die Begründung und sichern Sie Hinweise, dass der Bedarf nicht besteht, etwa Inserate für die Wohnung. Den Eigenbedarf muss der Vermieter beweisen. Weist die Behörde die Anfechtung ab, prüft sie von Amtes wegen eine Erstreckung.
Art. 273 OR (Fristen und Verfahren) · Art. 272 OR (Erstreckung) · BGer 4A_78/2013
Quellen
- Art. 266a OR (Kündigungsfristen und -termine)
- Art. 271 OR (Anfechtbarkeit der Kündigung)
- Art. 266l OR (Form der Kündigung)
- BGer 4A_639/2018
- Art. 261 OR (Veräusserung der Sache)
- Art. 271a OR (Kündigung durch den Vermieter)
- BGer 4A_363/2009
- BGer 4A_78/2013
- Erläuterungen des Bundesrates zur Volksabstimmung vom 24. November 2024
- Art. 273 OR (Fristen und Verfahren)
- Art. 272 OR (Erstreckung)
Mit Omnilex recherchiert und für diesen Beitrag aufbereitet. Allgemeine Information zum Schweizer Recht. Die Beurteilung eines konkreten Falls hängt von den tatsächlichen Umständen und dem anwendbaren Recht ab.