Die Voraussetzungen
Nach Art. 259b lit. a OR kann der Mieter fristlos kündigen, wenn der Vermieter einen Mangel kennt und ihn nicht innert angemessener Frist beseitigt. Bei Wohn- und Geschäftsräumen muss der Mangel die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliessen oder erheblich beeinträchtigen. Der Mieter darf den Mangel weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beheben haben.
Das Bundesgericht bejahte dies etwa bei gesundheitsschädigendem Staub in einer neuen Wohnung oder bei herabfallendem Deckenmaterial in Geschäftsräumen. Verneint wurde es bei einem defekten Warenlift mit Ausweichmöglichkeiten oder bei nicht nachgewiesenen Emissionen.
Art. 259b OR (fristlose Kündigung wegen Mangels) · BGer 4A_647/2015 · BGer 4A_472/2015 · BGer 4A_11/2013 · BGer 4C.168/2001
Mildere Rechtsbehelfe und Risiken
Bei mittleren oder leichten Mängeln kann der Mieter Beseitigung, eine verhältnismässige Herabsetzung des Mietzinses und Schadenersatz verlangen und bei unbeweglichen Sachen den Mietzins hinterlegen. Ist die Fortsetzung aus anderen Gründen unzumutbar, bleibt die Kündigung aus wichtigen Gründen mit gesetzlicher Frist.
Das Risiko ist erheblich: Fehlt ein schwerer Mangel, ist die fristlose Kündigung unwirksam. Der Mietzins bleibt geschuldet, und ein Auszug kann zu Forderungen bis zum nächsten ordentlichen Termin führen.
Art. 259a OR (Rechte des Mieters bei Mängeln) · Art. 266g OR (Kündigung aus wichtigen Gründen) · BGer 4A_11/2013
Vorgehen und Beweise
Melden Sie den Mangel schriftlich, beschreiben Sie ihn genau und setzen Sie eine angemessene Frist zur Behebung, deren Länge von Art und Dringlichkeit abhängt. Dokumentieren Sie den Zustand mit datierten Fotos, Messungen, Fachberichten oder ärztlichen Belegen.
Läuft die Frist ungenutzt ab, kündigen Sie schriftlich und begründet, da Kündigungen bei Wohn- und Geschäftsräumen schriftlich erfolgen müssen. Bei der Familienwohnung braucht es die ausdrückliche Zustimmung des Ehegatten oder eingetragenen Partners. Bestehen Zweifel, ist eine Beratung vor dem Auszug ratsam.
BGer 4A_647/2015 · Art. 266l OR (Form der Kündigung) · Art. 266m OR (Familienwohnung, Kündigung durch den Mieter)
Quellen
Mit Omnilex recherchiert und für diesen Beitrag aufbereitet. Allgemeine Information zum Schweizer Recht. Die Beurteilung eines konkreten Falls hängt von den tatsächlichen Umständen und dem anwendbaren Recht ab.