Die gesetzliche Regel
Wer die Mietsache zurückgibt, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, bleibt grundsätzlich bis zum ordentlichen Vertragsende zur Zahlung verpflichtet. Art. 264 OR befreit ihn nur, wenn er einen zumutbaren neuen Mieter vorschlägt, der zahlungsfähig und bereit ist, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.
Ohne gültigen Ersatzmieter läuft der Mietzins bis zum Zeitpunkt, auf den der Vertrag endet oder gekündigt werden kann. Der Vermieter muss sich jedoch anrechnen lassen, was er an Auslagen erspart und durch anderweitige Vermietung gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlässt.
Grenzen nach der Rechtsprechung
Ein Kandidat, der nur einen neuen Vertrag zu anderen Bedingungen will, etwa mit längerer Dauer oder anderer Sicherheit, genügt nicht. Blosse Suchbemühungen reichen ebenfalls nicht. Die Zahlungsfähigkeit beurteilt sich im Zeitpunkt des Vorschlags, und der Mieter muss sie nachweisen.
Der Vermieter darf den Kandidaten innert angemessener Frist prüfen; das Bundesgericht hielt 15 Tage für klar zulässig. Er darf einen objektiv zumutbaren Ersatzmieter aber nicht aus vorgeschobenen Gründen ablehnen. Zudem muss der Mieter die Sache tatsächlich und vollständig zurückgeben, namentlich mit allen Schlüsseln.
BGer 4A_531/2015 · BGer 4A_504/2009 · BGer 4A_296/2024 · BGer 4A_332/2016 · BGer 4A_220/2008
Praktisches Vorgehen
Teilen Sie dem Vermieter schriftlich mit, auf welches Datum Sie ausziehen wollen, und reichen Sie ein vollständiges Dossier ein: Kontaktdaten, Betreibungsregisterauszug, Einkommensnachweis und eine unterschriebene Erklärung, den Vertrag zu den bisherigen Bedingungen zu übernehmen. Unvollständige Angaben können die Befreiung verhindern.
Planen Sie die Prüfungszeit des Vermieters ein und bewahren Sie Belege über Zustellung, Antworten und Schlüsselrückgabe auf. Lehnt der Vermieter einen geeigneten Kandidaten ab, endet die Zahlungspflicht grundsätzlich auf den Zeitpunkt, an dem dieser hätte übernehmen können; strittige Mietzinsforderungen entscheidet die Schlichtungsbehörde.
BGer 4A_373/2008 · BGer 4A_296/2024 · Art. 264 OR (vorzeitige Rückgabe) · BGer 4A_332/2016
Quellen
Mit Omnilex recherchiert und für diesen Beitrag aufbereitet. Allgemeine Information zum Schweizer Recht. Die Beurteilung eines konkreten Falls hängt von den tatsächlichen Umständen und dem anwendbaren Recht ab.