Retour à toutes les questions

Retour à toutes les questions

Dans quelle mesure le propriétaire peut-il refuser sa responsabilité pour les dommages matériels causés par des dommages d'eau aux véhicules (au centre du parking) ?

13 mars 2025

droit des contrats

Dans Omnilex ouvrir

Le bailleur ne peut pas refuser en principe la responsabilité pour les dommages matériels causés par des dégâts d'eau sur les véhicules du locataire. Selon l'article 259e CO, le bailleur est responsable des dommages subis par le locataire en raison d'un défaut de la chose louée, à moins qu'il ne prouve qu'il n'a commis aucune faute (art. 259e CO). Cela signifie que le bailleur doit d'abord prouver que le dégât d'eau n'est pas survenu en raison d'un comportement fautif de sa part.

Un défaut causant des dommages peut résider dans le fait que le garage n'a pas été entretenu correctement et qu'un endroit fissuré a par exemple conduit à une intrusion d'eau. Dans ce cas, le locataire doit prouver le défaut ainsi que les dommages subis et établir un lien de causalité entre le défaut et le dommage (4A_114/2023 ; art. 259e CO).

Si le bailleur prouve que les dommages sont par exemple causés par un cas de force majeure, comme un violent orage qui a endommagé une structure de bâtiment complètement intacte, il peut refuser la responsabilité (zeitschrift-wohnen.ch/heft/beitrag/.../haftung-des-vermieters-fuer-mieterschaeden.html 7). De même, la responsabilité est exclue si le locataire n'a pas signalé le défaut dans les délais et si le dommage aurait pu être évité de cette manière (zeitschrift-wohnen.ch/heft/beitrag/.../haftung-des-vermieters-fuer-mieterschaeden.html 6).

De plus, le droit à des dommages-intérêts en vertu de la responsabilité des propriétaires d'ouvrages peut être revendiqué selon l'article 58 CO, si le dommage est causé par une installation défectueuse ou un entretien insuffisant du garage. Dans ce cas, le bailleur est également responsable sans faute (MJ230080).

Si le bailleur exclut dans un contrat la responsabilité pour de tels dommages, une clause d'exclusion de responsabilité pour négligence grave ou intentionnelle selon l'article 100 al. 1 CO serait nulle (4A_237/2023 ; art. 100 al. 1 CO). Une renonciation à la responsabilité pour une légère faute peut également être considérée comme nulle dans certaines circonstances, par exemple lorsque la responsabilité du bailleur découle de l'exploitation d'une entreprise agréée par l'État (art. 100 al. 2 CO).

En résumé, le bailleur devrait prouver qu'il n'est pas responsable du dommage ou que la force majeure ou la faute de tiers est à l'origine du dommage pour rejeter sa responsabilité. En même temps, il reste possible qu'une clause contractuelle d'exclusion de responsabilité ne soit pas valable dans certaines conditions.

Sources

Fédération des lois du 30 mars 1911 concernant l'extension du Code civil suisse (Cinquième Partie : Droit des obligations) > Deuxième Section : Les différents rapports contractuels > Huitième Titre : Le loyer > Première Section : Dispositions générales > G. Défauts pendant la durée de la location > II. Droits du locataire > 4. Dommages-intérêts

Art. 259e CO

Si le locataire a subi un dommage en raison d'un défaut, le bailleur doit lui verser une indemnité, à moins qu'il ne prouve qu'il n'a pas commis de faute.

Fédération des lois du 30 mars 1911 concernant l'extension du Code civil suisse (Cinquième Partie : Droit des obligations) > Deuxième Section : Les différents rapports contractuels > Huitième Titre : Le loyer > Première Section : Dispositions générales > G. Défauts pendant la durée de la location > II. Droits du locataire > 4. Dommages-intérêts

Art. 259e CO

Si le locataire a subi un dommage en raison d'un défaut, le bailleur doit lui verser une indemnité, à moins qu'il ne prouve qu'il n'a pas commis de faute.

fédéral - Ire Cour de droit civil - 19 décembre 2024

4A_114/2023

Dans le dernier volet de leur recours, les locataires reprochent à la cour cantonale d'avoir violé les art. 256, 259a et 259e CO en ne leur allouant à titre de dommages-intérêts que le montant de 2'800 fr. correspondant à la facture de l'informaticien intervenu durant 3,5 jours dans l'appartement. Ils invoquent, comme devant l'autorité précédente, un préjudice global de 362'696 fr.50, qui ressortirait des bilans et comptes d'exploitation de l'une des sociétés locataires pour 2014 (22'365 fr.55) et pour 2015 (340'330 fr.95). 8.1. Selon l'art. 259e CO, le locataire qui a subi un dommage en raison d'un défaut de la chose louée a droit à des dommages-intérêts, si le bailleur ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable. Il s'agit d'un cas d'application de la responsabilité contractuelle (art. 97 ss CO), qui présuppose un défaut de la chose louée, un préjudice, un lien de causalité entre les deux ainsi qu'une faute du bailleur, laquelle est présumée. Il incombe au locataire d'établir les trois premiers éléments, tandis que le bailleur doit prouver qu'il n'a commis aucune faute (arrêts 4A_442/2020 du 11 novembre 2020 consid. 4.2; 4A_32/2018 du 11 juillet 2018 consid. 2.2; 4A_395/2017 précité consid. 6.2). Le locataire doit en principe prouver non seulement l'existence du dommage, mais aussi son montant (art. 42 al. 1 CO). Cependant, lorsque le montant exact du dommage ne peut être établi, le juge le détermine équitablement en considération du cours ordinaire des choses et des mesures prises par la partie lésée (art. 42 al. 2 CO). Cette disposition instaure une preuve facilitée en faveur du demandeur lorsque le dommage est d'une nature telle qu'une preuve certaine est objectivement impossible à rapporter ou ne peut pas être raisonnablement exigée, au point que le demandeur se trouve dans un état de nécessité quant à la preuve ( Beweisnot) (ATF 147 III 463 consid. 4.2.3 et les arrêts cités).

fédéral - Ire Cour de droit civil - 19 décembre 2024

4A_114/2023

Dans le dernier volet de leur recours, les locataires reprochent à la cour cantonale d'avoir violé les art. 256, 259a et 259e CO en ne leur allouant à titre de dommages-intérêts que le montant de 2'800 fr. correspondant à la facture de l'informaticien intervenu durant 3,5 jours dans l'appartement. Ils invoquent, comme devant l'autorité précédente, un préjudice global de 362'696 fr.50, qui ressortirait des bilans et comptes d'exploitation de l'une des sociétés locataires pour 2014 (22'365 fr.55) et pour 2015 (340'330 fr.95). 8.1. Selon l'art. 259e CO, le locataire qui a subi un dommage en raison d'un défaut de la chose louée a droit à des dommages-intérêts, si le bailleur ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable. Il s'agit d'un cas d'application de la responsabilité contractuelle (art. 97 ss CO), qui présuppose un défaut de la chose louée, un préjudice, un lien de causalité entre les deux ainsi qu'une faute du bailleur, laquelle est présumée. Il incombe au locataire d'établir les trois premiers éléments, tandis que le bailleur doit prouver qu'il n'a commis aucune faute (arrêts 4A_442/2020 du 11 novembre 2020 consid. 4.2; 4A_32/2018 du 11 juillet 2018 consid. 2.2; 4A_395/2017 précité consid. 6.2). Le locataire doit en principe prouver non seulement l'existence du dommage, mais aussi son montant (art. 42 al. 1 CO). Cependant, lorsque le montant exact du dommage ne peut être établi, le juge le détermine équitablement en considération du cours ordinaire des choses et des mesures prises par la partie lésée (art. 42 al. 2 CO). Cette disposition instaure une preuve facilitée en faveur du demandeur lorsque le dommage est d'une nature telle qu'une preuve certaine est objectivement impossible à rapporter ou ne peut pas être raisonnablement exigée, au point que le demandeur se trouve dans un état de nécessité quant à la preuve ( Beweisnot) (ATF 147 III 463 consid. 4.2.3 et les arrêts cités).

Droit - Revue WOHNEN

zeitschrift-wohnen.ch/heft/beitrag/.../haftung-des-vermieters-fuer-mieterschaeden.html 6

Le locataire devient responsable d'indemnisation s'il est responsable du défaut et ne le remédie pas. De plus, il doit exister un lien de causalité entre l'entretien négligé et le dommage survenu, c'est-à-dire que le premier doit être la cause du deuxième. Cependant, le lien de causalité peut être rompu par un cas de force majeure (comme un tremblement de terre ou une tempête violente) ainsi que par la faute du locataire ou d'un tiers, ce qui entraîne la disparition de l'obligation d'indemnisation du propriétaire. Une interruption peut également se produire, par exemple, si le locataire ne signale pas le défaut et que, s'il avait été signalé à temps, le dommage aurait pu être évité.

zeitschrift-wohnen.ch/heft/beitrag/.../haftung-des-vermieters-fuer-mieterschaeden.html 2

La question de la responsabilité du propriétaire se pose notamment lorsqu'un bien du locataire est endommagé par des influences externes, comme par exemple une toiture qui fuit après une tempête, une infiltration d'eau après une inondation ou une formation de moisissure sur des objets entreposés dans une cave humide. Selon l'art. 259e CO, le propriétaire est responsable si le locataire a subi un dommage en raison d'un défaut de la propriété et si le propriétaire ne prouve pas qu'il n'a pas de faute. La condition préalable à la responsabilité est tout d'abord qu'il existe un défaut dans la chose louée.

zeitschrift-wohnen.ch/heft/beitrag/.../haftung-des-vermieters-fuer-mieterschaeden.html 4

Le propriétaire est tenu de remettre la chose dans un état apte à l'usage prévu et de la maintenir dans cet état.² L'objet de location est défectueux si la chose louée ne se trouve pas dans l'état qu'elle devrait avoir selon le contrat et que le propriétaire est concrètement tenu de fournir. L'état contractuel correspond à ce que le propriétaire doit fournir en temps voulu et ce que le locataire peut raisonnablement s'attendre à recevoir de bonne foi dans les circonstances données.³ Cet état inclut toutes les caractéristiques déterminantes pour l'aptitude à l'usage prévu ainsi que les caractéristiques spécifiquement garanties, éventuellement allant au-delà.

zeitschrift-wohnen.ch/heft/beitrag/.../haftung-des-vermieters-fuer-mieterschaeden.html 7

Les exemples suivants devraient illustrer cela : Si un endroit qui fuit à cause d'un entretien négligé sur le toit ou la façade était responsable de l'infiltration d'eau et que le locataire avait déjà attiré l'attention du propriétaire sur ce problème sans qu'il ait pris de mesures, la responsabilité du propriétaire peut en principe être affirmée. Cependant, si l'enveloppe du bâtiment ou le toit a été entretenu et qu'une tempête emporte le toit (force majeure), il n'y a pas de faute du propriétaire. Cela vaut également, par exemple, si, lors d'une inondation, l'eau pénètre par les fenêtres et endommage les meubles du locataire.

Droit - Revue WOHNEN

zeitschrift-wohnen.ch/heft/beitrag/.../haftung-des-vermieters-fuer-mieterschaeden.html 6

Le locataire devient responsable d'indemnisation s'il est responsable du défaut et ne le remédie pas. De plus, il doit exister un lien de causalité entre l'entretien négligé et le dommage survenu, c'est-à-dire que le premier doit être la cause du deuxième. Cependant, le lien de causalité peut être rompu par un cas de force majeure (comme un tremblement de terre ou une tempête violente) ainsi que par la faute du locataire ou d'un tiers, ce qui entraîne la disparition de l'obligation d'indemnisation du propriétaire. Une interruption peut également se produire, par exemple, si le locataire ne signale pas le défaut et que, s'il avait été signalé à temps, le dommage aurait pu être évité.

zeitschrift-wohnen.ch/heft/beitrag/.../haftung-des-vermieters-fuer-mieterschaeden.html 2

La question de la responsabilité du propriétaire se pose notamment lorsqu'un bien du locataire est endommagé par des influences externes, comme par exemple une toiture qui fuit après une tempête, une infiltration d'eau après une inondation ou une formation de moisissure sur des objets entreposés dans une cave humide. Selon l'art. 259e CO, le propriétaire est responsable si le locataire a subi un dommage en raison d'un défaut de la propriété et si le propriétaire ne prouve pas qu'il n'a pas de faute. La condition préalable à la responsabilité est tout d'abord qu'il existe un défaut dans la chose louée.

zeitschrift-wohnen.ch/heft/beitrag/.../haftung-des-vermieters-fuer-mieterschaeden.html 4

Le propriétaire est tenu de remettre la chose dans un état apte à l'usage prévu et de la maintenir dans cet état.² L'objet de location est défectueux si la chose louée ne se trouve pas dans l'état qu'elle devrait avoir selon le contrat et que le propriétaire est concrètement tenu de fournir. L'état contractuel correspond à ce que le propriétaire doit fournir en temps voulu et ce que le locataire peut raisonnablement s'attendre à recevoir de bonne foi dans les circonstances données.³ Cet état inclut toutes les caractéristiques déterminantes pour l'aptitude à l'usage prévu ainsi que les caractéristiques spécifiquement garanties, éventuellement allant au-delà.

zeitschrift-wohnen.ch/heft/beitrag/.../haftung-des-vermieters-fuer-mieterschaeden.html 7

Les exemples suivants devraient illustrer cela : Si un endroit qui fuit à cause d'un entretien négligé sur le toit ou la façade était responsable de l'infiltration d'eau et que le locataire avait déjà attiré l'attention du propriétaire sur ce problème sans qu'il ait pris de mesures, la responsabilité du propriétaire peut en principe être affirmée. Cependant, si l'enveloppe du bâtiment ou le toit a été entretenu et qu'une tempête emporte le toit (force majeure), il n'y a pas de faute du propriétaire. Cela vaut également, par exemple, si, lors d'une inondation, l'eau pénètre par les fenêtres et endommage les meubles du locataire.


Question précédente

Prochaine question