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Inwieweit kann der Vermieter seine Haftung für Sachschäden durch Wasserschäden an Fahrzeugen (Mitte des Einstellhallenplatzes) ablehnen?

13. März 2025

Vertragsrecht

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Der Vermieter kann die Haftung für Sachschäden durch Wasserschäden an Fahrzeugen des Mieters nicht grundsätzlich ablehnen. Nach Art. 259e OR haftet der Vermieter für Schäden, die dem Mieter infolge eines Mangels an der Mietsache entstanden sind, sofern er nicht nachweist, dass ihn kein Verschulden trifft (Art. 259e OR). Dies bedeutet, dass der Vermieter zunächst beweisen muss, dass der Wasserschaden nicht durch ein von ihm zu vertretendes Fehlverhalten entstanden ist.

Ein schadensauslösender Mangel kann darin bestehen, dass die Einstellhalle nicht ordnungsgemäss unterhalten wurde und beispielsweise eine undichte Stelle zu einem Wassereinbruch geführt hat. Hierbei muss der Mieter den Mangel sowie den entstandenen Schaden nachweisen und einen kausalen Zusammenhang zwischen Mangel und Schaden herstellen (4A_114/2023; Art. 259e OR).

Wenn der Vermieter nachweist, dass die Schäden beispielsweise durch höhere Gewalt entstanden sind, wie etwa durch ein starkes Unwetter, das eine völlig intakte Gebäudestruktur beschädigt hat, kann er die Haftung ablehnen (zeitschrift-wohnen.ch/heft/beitrag/.../haftung-des-vermieters-fuer-mieterschaeden.html 7). Ebenso entfällt die Haftung, wenn der Mieter den Mangel nicht fristgerecht gemeldet hat und der Schaden dadurch verhindert hätte werden können (zeitschrift-wohnen.ch/heft/beitrag/.../haftung-des-vermieters-fuer-mieterschaeden.html 6).

Zusätzlich kann der Schadenersatzanspruch aus der Werkeigentümerhaftung nach Art. 58 OR geltend gemacht werden, falls der Schaden durch fehlerhafte Anlage oder mangelhaften Unterhalt der Einstellhalle verursacht wird. In diesem Fall haftet der Vermieter auch ohne Verschulden (MJ230080).

Sollte der Vermieter in einem Vertrag die Haftung für solche Schäden ausschliessen, so wäre ein Haftungsausschluss für grobe Fahrlässigkeit oder Vorsatz gemäss Art. 100 Abs. 1 OR nichtig (4A_237/2023; Art. 100 Abs. 1 OR). Ein Verzicht auf Haftung für leichtes Verschulden kann unter bestimmten Umständen ebenfalls als nichtig betrachtet werden, z.B. wenn die Haftung des Vermieters aus dem Betrieb eines obrigkeitlich konzessionierten Gewerbes folgt (Art. 100 Abs. 2 OR).

Zusammengefasst müsste der Vermieter beweisen, dass er den Schaden nicht verschuldet hat oder dass höhere Gewalt oder Verschulden Dritter die Ursache des Schadens ist, um seine Haftung abzulehnen. Gleichzeitig bleibt die Möglichkeit bestehen, dass ein vertraglicher Haftungsausschluss unter bestimmten Bedingungen nicht wirksam ist.

Sources

Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) > Zweite Abteilung: Die einzelnen Vertragsverhältnisse > Achter Titel: Die Miete > Erster Abschnitt: Allgemeine Bestimmungen > G. Mängel während der Mietdauer > II. Rechte des Mieters > 4. Schadenersatz

Art. 259e OR

Hat der Mieter durch den Mangel Schaden erlitten, so muss ihm der Vermieter dafür Ersatz leisten, wenn er nicht beweist, dass ihn kein Verschulden trifft.

Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) > Zweite Abteilung: Die einzelnen Vertragsverhältnisse > Achter Titel: Die Miete > Erster Abschnitt: Allgemeine Bestimmungen > G. Mängel während der Mietdauer > II. Rechte des Mieters > 4. Schadenersatz

Art. 259e OR

Hat der Mieter durch den Mangel Schaden erlitten, so muss ihm der Vermieter dafür Ersatz leisten, wenn er nicht beweist, dass ihn kein Verschulden trifft.

federal - Ire Cour de droit civil - December 19, 2024

4A_114/2023

Dans le dernier volet de leur recours, les locataires reprochent à la cour cantonale d'avoir violé les art. 256, 259a et 259e CO en ne leur allouant à titre de dommages-intérêts que le montant de 2'800 fr. correspondant à la facture de l'informaticien intervenu durant 3,5 jours dans l'appartement. Ils invoquent, comme devant l'autorité précédente, un préjudice global de 362'696 fr.50, qui ressortirait des bilans et comptes d'exploitation de l'une des sociétés locataires pour 2014 (22'365 fr.55) et pour 2015 (340'330 fr.95). 8.1. Selon l'art. 259e CO, le locataire qui a subi un dommage en raison d'un défaut de la chose louée a droit à des dommages-intérêts, si le bailleur ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable. Il s'agit d'un cas d'application de la responsabilité contractuelle (art. 97 ss CO), qui présuppose un défaut de la chose louée, un préjudice, un lien de causalité entre les deux ainsi qu'une faute du bailleur, laquelle est présumée. Il incombe au locataire d'établir les trois premiers éléments, tandis que le bailleur doit prouver qu'il n'a commis aucune faute (arrêts 4A_442/2020 du 11 novembre 2020 consid. 4.2; 4A_32/2018 du 11 juillet 2018 consid. 2.2; 4A_395/2017 précité consid. 6.2). Le locataire doit en principe prouver non seulement l'existence du dommage, mais aussi son montant (art. 42 al. 1 CO). Cependant, lorsque le montant exact du dommage ne peut être établi, le juge le détermine équitablement en considération du cours ordinaire des choses et des mesures prises par la partie lésée (art. 42 al. 2 CO). Cette disposition instaure une preuve facilitée en faveur du demandeur lorsque le dommage est d'une nature telle qu'une preuve certaine est objectivement impossible à rapporter ou ne peut pas être raisonnablement exigée, au point que le demandeur se trouve dans un état de nécessité quant à la preuve ( Beweisnot) (ATF 147 III 463 consid. 4.2.3 et les arrêts cités).

federal - Ire Cour de droit civil - December 19, 2024

4A_114/2023

Dans le dernier volet de leur recours, les locataires reprochent à la cour cantonale d'avoir violé les art. 256, 259a et 259e CO en ne leur allouant à titre de dommages-intérêts que le montant de 2'800 fr. correspondant à la facture de l'informaticien intervenu durant 3,5 jours dans l'appartement. Ils invoquent, comme devant l'autorité précédente, un préjudice global de 362'696 fr.50, qui ressortirait des bilans et comptes d'exploitation de l'une des sociétés locataires pour 2014 (22'365 fr.55) et pour 2015 (340'330 fr.95). 8.1. Selon l'art. 259e CO, le locataire qui a subi un dommage en raison d'un défaut de la chose louée a droit à des dommages-intérêts, si le bailleur ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable. Il s'agit d'un cas d'application de la responsabilité contractuelle (art. 97 ss CO), qui présuppose un défaut de la chose louée, un préjudice, un lien de causalité entre les deux ainsi qu'une faute du bailleur, laquelle est présumée. Il incombe au locataire d'établir les trois premiers éléments, tandis que le bailleur doit prouver qu'il n'a commis aucune faute (arrêts 4A_442/2020 du 11 novembre 2020 consid. 4.2; 4A_32/2018 du 11 juillet 2018 consid. 2.2; 4A_395/2017 précité consid. 6.2). Le locataire doit en principe prouver non seulement l'existence du dommage, mais aussi son montant (art. 42 al. 1 CO). Cependant, lorsque le montant exact du dommage ne peut être établi, le juge le détermine équitablement en considération du cours ordinaire des choses et des mesures prises par la partie lésée (art. 42 al. 2 CO). Cette disposition instaure une preuve facilitée en faveur du demandeur lorsque le dommage est d'une nature telle qu'une preuve certaine est objectivement impossible à rapporter ou ne peut pas être raisonnablement exigée, au point que le demandeur se trouve dans un état de nécessité quant à la preuve ( Beweisnot) (ATF 147 III 463 consid. 4.2.3 et les arrêts cités).

Recht - Zeitschrift WOHNEN

zeitschrift-wohnen.ch/heft/beitrag/.../haftung-des-vermieters-fuer-mieterschaeden.html 6

Der Vermieter wird ersatzpflichtig, wenn er für den Mangel verantwortlich ist und ihn auch nicht beseitigt. Zwischen dem vernachlässigten Unterhalt und dem eingetretenen Schaden muss zudem ein Kausalzusammenhang bestehen, das heisst dass ersterer die Ursache für letzteren sein muss. Der Kausalzusammenhang kann aber durch höhere Gewalt (zum Beispiel ein Erdbeben oder ein starkes Unwetter) sowie Selbst- oder Drittverschulden unterbrochen werden, wodurch die Ersatzpflicht des Vermieters entfällt. Zu einer Unterbrechung kann es beispielsweise auch kommen, wenn der Mieter den Mangel nicht anzeigt und bei rechtzeitiger Anzeige der Schaden hätte vermieden werden können.

zeitschrift-wohnen.ch/heft/beitrag/.../haftung-des-vermieters-fuer-mieterschaeden.html 2

Die Frage nach der Haftung des Vermieters stellt sich insbesondere dann, wenn Eigentum des Mieters durch äussere Einflüsse beschädigt wird, wie beispielsweise bei einem lecken Dach nach einem Sturm, einem Wassereinbruch nach einer Überschwemmung oder einem Schimmelbefall bei Gegenständen, die in einem feuchten Keller gelagert werden. Nach Art. 259e OR haftet der Vermieter, wenn der Mieter durch einen Mangel an der Liegenschaft einen Schaden erlitten hat und der Vermieter nicht beweist, dass ihn kein Verschulden trifft. Voraussetzung für eine Haftung ist zunächst, dass ein Mangel an der Mietsache vorliegt.

zeitschrift-wohnen.ch/heft/beitrag/.../haftung-des-vermieters-fuer-mieterschaeden.html 4

Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten.² Das Mietobjekt ist mangelhaft, wenn sich die Mietsache nicht in dem Zustand befindet, den sie nach dem Vertrag haben sollte und den der Vermieter konkret schuldet. Der vertragsgemässe Zustand entspricht dem, was der Vermieter zu gegebener Zeit schuldet und was der Mieter unter den gegebenen Umständen objektiv und nach Treu und Glauben erwarten darf.³ Dieser Zustand erfasst alle für die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch massgeblichen wie auch die besonders zugesicherten, allenfalls darüber hinausgehenden Eigenschaften.

zeitschrift-wohnen.ch/heft/beitrag/.../haftung-des-vermieters-fuer-mieterschaeden.html 7

Folgende Beispiele sollen dies verdeutlichen: War eine undichte Stelle infolge vernachlässigten Unterhaltes am Dach oder an der Fassade dafür verantwortlich, dass Wasser eindringen konnte, und hatte zudem der Mieter den Vermieter auf dieses Problem bereits aufmerksam gemacht, ohne dass dieser etwas unternommen hat, kann die Haftung des Eigentümers im Grundsatz bejaht werden. Wenn jedoch die Gebäudehülle beziehungsweise das Dach unterhalten wurde und ein Sturmgewitter das Dach wegfegt (höhere Gewalt), liegt kein Verschulden des Vermieters vor. Gleiches gilt beispielsweise auch, wenn bei einer Überschwemmung Wasser durch die Fenster eindringt und das Mobiliar des Mieters beschädigt wird.

Recht - Zeitschrift WOHNEN

zeitschrift-wohnen.ch/heft/beitrag/.../haftung-des-vermieters-fuer-mieterschaeden.html 6

Der Vermieter wird ersatzpflichtig, wenn er für den Mangel verantwortlich ist und ihn auch nicht beseitigt. Zwischen dem vernachlässigten Unterhalt und dem eingetretenen Schaden muss zudem ein Kausalzusammenhang bestehen, das heisst dass ersterer die Ursache für letzteren sein muss. Der Kausalzusammenhang kann aber durch höhere Gewalt (zum Beispiel ein Erdbeben oder ein starkes Unwetter) sowie Selbst- oder Drittverschulden unterbrochen werden, wodurch die Ersatzpflicht des Vermieters entfällt. Zu einer Unterbrechung kann es beispielsweise auch kommen, wenn der Mieter den Mangel nicht anzeigt und bei rechtzeitiger Anzeige der Schaden hätte vermieden werden können.

zeitschrift-wohnen.ch/heft/beitrag/.../haftung-des-vermieters-fuer-mieterschaeden.html 2

Die Frage nach der Haftung des Vermieters stellt sich insbesondere dann, wenn Eigentum des Mieters durch äussere Einflüsse beschädigt wird, wie beispielsweise bei einem lecken Dach nach einem Sturm, einem Wassereinbruch nach einer Überschwemmung oder einem Schimmelbefall bei Gegenständen, die in einem feuchten Keller gelagert werden. Nach Art. 259e OR haftet der Vermieter, wenn der Mieter durch einen Mangel an der Liegenschaft einen Schaden erlitten hat und der Vermieter nicht beweist, dass ihn kein Verschulden trifft. Voraussetzung für eine Haftung ist zunächst, dass ein Mangel an der Mietsache vorliegt.

zeitschrift-wohnen.ch/heft/beitrag/.../haftung-des-vermieters-fuer-mieterschaeden.html 4

Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten.² Das Mietobjekt ist mangelhaft, wenn sich die Mietsache nicht in dem Zustand befindet, den sie nach dem Vertrag haben sollte und den der Vermieter konkret schuldet. Der vertragsgemässe Zustand entspricht dem, was der Vermieter zu gegebener Zeit schuldet und was der Mieter unter den gegebenen Umständen objektiv und nach Treu und Glauben erwarten darf.³ Dieser Zustand erfasst alle für die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch massgeblichen wie auch die besonders zugesicherten, allenfalls darüber hinausgehenden Eigenschaften.

zeitschrift-wohnen.ch/heft/beitrag/.../haftung-des-vermieters-fuer-mieterschaeden.html 7

Folgende Beispiele sollen dies verdeutlichen: War eine undichte Stelle infolge vernachlässigten Unterhaltes am Dach oder an der Fassade dafür verantwortlich, dass Wasser eindringen konnte, und hatte zudem der Mieter den Vermieter auf dieses Problem bereits aufmerksam gemacht, ohne dass dieser etwas unternommen hat, kann die Haftung des Eigentümers im Grundsatz bejaht werden. Wenn jedoch die Gebäudehülle beziehungsweise das Dach unterhalten wurde und ein Sturmgewitter das Dach wegfegt (höhere Gewalt), liegt kein Verschulden des Vermieters vor. Gleiches gilt beispielsweise auch, wenn bei einer Überschwemmung Wasser durch die Fenster eindringt und das Mobiliar des Mieters beschädigt wird.


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