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Inwieweit kann der Vermieter seine Haftung für Sachschäden durch Wasserschäden an Fahrzeugen (Mitte des Einstellhallenplatzes) ablehnen?

13. März 2025

Vertragsrecht

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Der Vermieter kann die Haftung für Sachschäden durch Wasserschäden an Fahrzeugen des Mieters nicht grundsätzlich ablehnen. Nach Art. 259e OR haftet der Vermieter für Schäden, die dem Mieter infolge eines Mangels an der Mietsache entstanden sind, sofern er nicht nachweist, dass ihn kein Verschulden trifft (Art. 259e OR). Dies bedeutet, dass der Vermieter zunächst beweisen muss, dass der Wasserschaden nicht durch ein von ihm zu vertretendes Fehlverhalten entstanden ist.

Ein schadensauslösender Mangel kann darin bestehen, dass die Einstellhalle nicht ordnungsgemäß unterhalten wurde und beispielsweise eine undichte Stelle zu einem Wassereinbruch geführt hat. Hierbei muss der Mieter den Mangel sowie den entstandenen Schaden nachweisen und einen kausalen Zusammenhang zwischen Mangel und Schaden herstellen (4A_114/2023; Art. 259e OR).

Wenn der Vermieter nachweist, dass die Schäden beispielsweise durch höhere Gewalt entstanden sind, wie etwa durch ein starkes Unwetter, das eine völlig intakte Gebäudestruktur beschädigt hat, kann er die Haftung ablehnen (zeitschrift-wohnen.ch/heft/beitrag/.../haftung-des-vermieters-fuer-mieterschaeden.html 7). Ebenso entfällt die Haftung, wenn der Mieter den Mangel nicht fristgerecht gemeldet hat und der Schaden dadurch verhindert hätte werden können (zeitschrift-wohnen.ch/heft/beitrag/.../haftung-des-vermieters-fuer-mieterschaeden.html 6).

Zusätzlich kann der Schadenersatzanspruch aus der Werkeigentümerhaftung nach Art. 58 OR geltend gemacht werden, falls der Schaden durch fehlerhafte Anlage oder mangelhaften Unterhalt der Einstellhalle verursacht wird. In diesem Fall haftet der Vermieter auch ohne Verschulden (MJ230080).

Sollte der Vermieter in einem Vertrag die Haftung für solche Schäden ausschließen, so wäre ein Haftungsausschluss für grobe Fahrlässigkeit oder Vorsatz gemäß Art. 100 Abs. 1 OR nichtig (4A_237/2023; Art. 100 Abs. 1 OR). Ein Verzicht auf Haftung für leichtes Verschulden kann unter bestimmten Umständen ebenfalls als nichtig betrachtet werden, z.B. wenn die Haftung des Vermieters aus dem Betrieb eines obrigkeitlich konzessionierten Gewerbes folgt (Art. 100 Abs. 2 OR).

Zusammengefasst müsste der Vermieter beweisen, dass er den Schaden nicht verschuldet hat oder dass höhere Gewalt oder Verschulden Dritter die Ursache des Schadens ist, um seine Haftung abzulehnen. Gleichzeitig bleibt die Möglichkeit bestehen, dass ein vertraglicher Haftungsausschluss unter bestimmten Bedingungen nicht wirksam ist.

Quellen

Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) > Zweite Abteilung: Die einzelnen Vertragsverhältnisse > Achter Titel: Die Miete > Erster Abschnitt: Allgemeine Bestimmungen > G. Mängel während der Mietdauer > II. Rechte des Mieters > 4. Schadenersatz

Art. 259e OR

Hat der Mieter durch den Mangel Schaden erlitten, so muss ihm der Vermieter dafür Ersatz leisten, wenn er nicht beweist, dass ihn kein Verschulden trifft.

Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) > Zweite Abteilung: Die einzelnen Vertragsverhältnisse > Achter Titel: Die Miete > Erster Abschnitt: Allgemeine Bestimmungen > G. Mängel während der Mietdauer > II. Rechte des Mieters > 4. Schadenersatz

Art. 259e OR

Hat der Mieter durch den Mangel Schaden erlitten, so muss ihm der Vermieter dafür Ersatz leisten, wenn er nicht beweist, dass ihn kein Verschulden trifft.

Bundesgericht - Alte Zivilrechtliche Abteilung - 19. Dezember 2024

4A_114/2023

In ihrem letzten Rekursmittel werfen die Mieter dem Kantonsgericht vor, die Art. 256, 259a und 259e OR verletzt zu haben, indem ihnen lediglich ein Schadensersatz in Höhe von 2'800 Fr. gewährt wurde, entsprechend der Rechnung des Informatikers, der 3,5 Tage in der Wohnung tätig war. Sie machen, wie bereits vor der vorherigen Instanz, einen Gesamtschaden von 362'696 Fr.50 geltend, der sich aus den Bilanzen und Betriebsrechnungen eines der Mieterunternehmen für 2014 (22'365 Fr.55) und für 2015 (340'330 Fr.95) ergeben soll. 8.1. Gemäß Art. 259e OR hat der Mieter, der durch einen Mangel an der Mietsache einen Schaden erlitten hat, Anspruch auf Schadensersatz, wenn der Vermieter nicht beweisen kann, dass ihm kein Verschulden zur Last gelegt werden kann. Es handelt sich um einen Fall der Anwendung der vertraglichen Haftung (Art. 97 ff. OR), der einen Mangel an der Mietsache, einen Schaden, einen Kausalzusammenhang zwischen beiden sowie ein Verschulden des Vermieters, welches vermutet wird, voraussetzt. Es obliegt dem Mieter, die ersten drei Elemente zu beweisen, während der Vermieter nachweisen muss, dass er kein Verschulden getroffen hat (Urteile 4A_442/2020 vom 11. November 2020 Erw. 4.2; 4A_32/2018 vom 11. Juli 2018 Erw. 2.2; 4A_395/2017 zitiert Erw. 6.2). Der Mieter muss grundsätzlich nicht nur die Existenz des Schadens, sondern auch dessen Höhe beweisen (Art. 42 Abs. 1 OR). Wenn jedoch die genaue Schadenshöhe nicht festgestellt werden kann, bestimmt der Richter diese unter Berücksichtigung des ordentlichen Verlaufs der Dinge und der vom Geschädigten getroffenen Maßnahmen angemessen (Art. 42 Abs. 2 OR). Diese Bestimmung führt zu einer erleichterten Beweisführung zugunsten des Klägers, wenn der Schaden von einer solchen Art ist, dass ein sicherer Beweis objektiv unmöglich ist oder vernünftigerweise nicht verlangt werden kann, so dass der Kläger in einem Beweisnotstand (Beweisnot) ist (BGE 147 III 463 Erw. 4.2.3 und die zitierten Urteile).

Bundesgericht - Alte Zivilrechtliche Abteilung - 19. Dezember 2024

4A_114/2023

In ihrem letzten Rekursmittel werfen die Mieter dem Kantonsgericht vor, die Art. 256, 259a und 259e OR verletzt zu haben, indem ihnen lediglich ein Schadensersatz in Höhe von 2'800 Fr. gewährt wurde, entsprechend der Rechnung des Informatikers, der 3,5 Tage in der Wohnung tätig war. Sie machen, wie bereits vor der vorherigen Instanz, einen Gesamtschaden von 362'696 Fr.50 geltend, der sich aus den Bilanzen und Betriebsrechnungen eines der Mieterunternehmen für 2014 (22'365 Fr.55) und für 2015 (340'330 Fr.95) ergeben soll. 8.1. Gemäß Art. 259e OR hat der Mieter, der durch einen Mangel an der Mietsache einen Schaden erlitten hat, Anspruch auf Schadensersatz, wenn der Vermieter nicht beweisen kann, dass ihm kein Verschulden zur Last gelegt werden kann. Es handelt sich um einen Fall der Anwendung der vertraglichen Haftung (Art. 97 ff. OR), der einen Mangel an der Mietsache, einen Schaden, einen Kausalzusammenhang zwischen beiden sowie ein Verschulden des Vermieters, welches vermutet wird, voraussetzt. Es obliegt dem Mieter, die ersten drei Elemente zu beweisen, während der Vermieter nachweisen muss, dass er kein Verschulden getroffen hat (Urteile 4A_442/2020 vom 11. November 2020 Erw. 4.2; 4A_32/2018 vom 11. Juli 2018 Erw. 2.2; 4A_395/2017 zitiert Erw. 6.2). Der Mieter muss grundsätzlich nicht nur die Existenz des Schadens, sondern auch dessen Höhe beweisen (Art. 42 Abs. 1 OR). Wenn jedoch die genaue Schadenshöhe nicht festgestellt werden kann, bestimmt der Richter diese unter Berücksichtigung des ordentlichen Verlaufs der Dinge und der vom Geschädigten getroffenen Maßnahmen angemessen (Art. 42 Abs. 2 OR). Diese Bestimmung führt zu einer erleichterten Beweisführung zugunsten des Klägers, wenn der Schaden von einer solchen Art ist, dass ein sicherer Beweis objektiv unmöglich ist oder vernünftigerweise nicht verlangt werden kann, so dass der Kläger in einem Beweisnotstand (Beweisnot) ist (BGE 147 III 463 Erw. 4.2.3 und die zitierten Urteile).

Recht - Zeitschrift WOHNEN

zeitschrift-wohnen.ch/heft/beitrag/.../haftung-des-vermieters-fuer-mieterschaeden.html 6

Der Vermieter wird ersatzpflichtig, wenn er für den Mangel verantwortlich ist und ihn auch nicht beseitigt. Zwischen dem vernachlässigten Unterhalt und dem eingetretenen Schaden muss zudem ein Kausalzusammenhang bestehen, das heißt, dass ersterer die Ursache für letzteren sein muss. Der Kausalzusammenhang kann aber durch höhere Gewalt (zum Beispiel ein Erdbeben oder ein starkes Unwetter) sowie Selbst- oder Drittverschulden unterbrochen werden, wodurch die Ersatzpflicht des Vermieters entfällt. Zu einer Unterbrechung kann es beispielsweise auch kommen, wenn der Mieter den Mangel nicht anzeigt und bei rechtzeitiger Anzeige der Schaden hätte vermieden werden können.

zeitschrift-wohnen.ch/heft/beitrag/.../haftung-des-vermieters-fuer-mieterschaeden.html 2

Die Frage nach der Haftung des Vermieters stellt sich insbesondere dann, wenn Eigentum des Mieters durch äußere Einflüsse beschädigt wird, wie beispielsweise bei einem lecken Dach nach einem Sturm, einem Wassereinbruch nach einer Überschwemmung oder einem Schimmelbefall bei Gegenständen, die in einem feuchten Keller gelagert werden. Nach Art. 259e OR haftet der Vermieter, wenn der Mieter durch einen Mangel an der Liegenschaft einen Schaden erlitten hat und der Vermieter nicht beweist, dass ihn kein Verschulden trifft. Voraussetzung für eine Haftung ist zunächst, dass ein Mangel an der Mietsache vorliegt.

zeitschrift-wohnen.ch/heft/beitrag/.../haftung-des-vermieters-fuer-mieterschaeden.html 4

Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten.² Das Mietobjekt ist mangelhaft, wenn sich die Mietsache nicht in dem Zustand befindet, den sie nach dem Vertrag haben sollte und den der Vermieter konkret schuldet. Der vertragsgemäße Zustand entspricht dem, was der Vermieter zu gegebener Zeit schuldet und was der Mieter unter den gegebenen Umständen objektiv und nach Treu und Glauben erwarten darf.³ Dieser Zustand erfasst alle für die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch maßgeblichen wie auch die besonders zugesicherten, allenfalls darüber hinausgehenden Eigenschaften.

zeitschrift-wohnen.ch/heft/beitrag/.../haftung-des-vermieters-fuer-mieterschaeden.html 7

Folgende Beispiele sollen dies verdeutlichen: War eine undichte Stelle infolge vernachlässigten Unterhalts am Dach oder an der Fassade dafür verantwortlich, dass Wasser eindringen konnte, und hatte zudem der Mieter den Vermieter auf dieses Problem bereits aufmerksam gemacht, ohne dass dieser etwas unternommen hat, kann die Haftung des Eigentümers im Grundsatz bejaht werden. Wenn jedoch die Gebäudehülle beziehungsweise das Dach unterhalten wurde und ein Sturmgewitter das Dach wegfegt (höhere Gewalt), liegt kein Verschulden des Vermieters vor. Gleiches gilt beispielsweise auch, wenn bei einer Überschwemmung Wasser durch die Fenster eindringt und das Mobiliar des Mieters beschädigt wird.

Recht - Zeitschrift WOHNEN

zeitschrift-wohnen.ch/heft/beitrag/.../haftung-des-vermieters-fuer-mieterschaeden.html 6

Der Vermieter wird ersatzpflichtig, wenn er für den Mangel verantwortlich ist und ihn auch nicht beseitigt. Zwischen dem vernachlässigten Unterhalt und dem eingetretenen Schaden muss zudem ein Kausalzusammenhang bestehen, das heißt, dass ersterer die Ursache für letzteren sein muss. Der Kausalzusammenhang kann aber durch höhere Gewalt (zum Beispiel ein Erdbeben oder ein starkes Unwetter) sowie Selbst- oder Drittverschulden unterbrochen werden, wodurch die Ersatzpflicht des Vermieters entfällt. Zu einer Unterbrechung kann es beispielsweise auch kommen, wenn der Mieter den Mangel nicht anzeigt und bei rechtzeitiger Anzeige der Schaden hätte vermieden werden können.

zeitschrift-wohnen.ch/heft/beitrag/.../haftung-des-vermieters-fuer-mieterschaeden.html 2

Die Frage nach der Haftung des Vermieters stellt sich insbesondere dann, wenn Eigentum des Mieters durch äußere Einflüsse beschädigt wird, wie beispielsweise bei einem lecken Dach nach einem Sturm, einem Wassereinbruch nach einer Überschwemmung oder einem Schimmelbefall bei Gegenständen, die in einem feuchten Keller gelagert werden. Nach Art. 259e OR haftet der Vermieter, wenn der Mieter durch einen Mangel an der Liegenschaft einen Schaden erlitten hat und der Vermieter nicht beweist, dass ihn kein Verschulden trifft. Voraussetzung für eine Haftung ist zunächst, dass ein Mangel an der Mietsache vorliegt.

zeitschrift-wohnen.ch/heft/beitrag/.../haftung-des-vermieters-fuer-mieterschaeden.html 4

Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten.² Das Mietobjekt ist mangelhaft, wenn sich die Mietsache nicht in dem Zustand befindet, den sie nach dem Vertrag haben sollte und den der Vermieter konkret schuldet. Der vertragsgemäße Zustand entspricht dem, was der Vermieter zu gegebener Zeit schuldet und was der Mieter unter den gegebenen Umständen objektiv und nach Treu und Glauben erwarten darf.³ Dieser Zustand erfasst alle für die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch maßgeblichen wie auch die besonders zugesicherten, allenfalls darüber hinausgehenden Eigenschaften.

zeitschrift-wohnen.ch/heft/beitrag/.../haftung-des-vermieters-fuer-mieterschaeden.html 7

Folgende Beispiele sollen dies verdeutlichen: War eine undichte Stelle infolge vernachlässigten Unterhalts am Dach oder an der Fassade dafür verantwortlich, dass Wasser eindringen konnte, und hatte zudem der Mieter den Vermieter auf dieses Problem bereits aufmerksam gemacht, ohne dass dieser etwas unternommen hat, kann die Haftung des Eigentümers im Grundsatz bejaht werden. Wenn jedoch die Gebäudehülle beziehungsweise das Dach unterhalten wurde und ein Sturmgewitter das Dach wegfegt (höhere Gewalt), liegt kein Verschulden des Vermieters vor. Gleiches gilt beispielsweise auch, wenn bei einer Überschwemmung Wasser durch die Fenster eindringt und das Mobiliar des Mieters beschädigt wird.


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